美股評論：房價底部或已在望

　　導讀：MarketWatch首席經濟學家凱爾納(Irwin Kellner)撰文指出，從歷史數據看來，當前的美國住宅價格已經是近幾十年最低的水平，而就業等宏觀因素也在持續改善之中，只要消費者能夠破除心障，美國住宅市場隨時可能見底。

　　以下即凱爾納的評論文章全文：

　　住宅價格還在下跌，不過跌勢結束的一天或許已經在望了。

　　最新的住宅市場數據無疑是為我們描繪了一幅陰暗之極的圖景。又一次，新屋和二手房的銷售量雙雙下滑。在這種情況之下，房價再度下跌，也沒有誰會真正感到意外。

　　比起銷售數字，價格數字尤其讓人沮喪。比如，住宅價格中值幾乎已經跌到了近十年以來的最低點。更加不必説，如果房價一路下跌，住宅市場的前景只能是愈來愈暗淡。

　　價格的下跌並不難找到理由。在全美範圍之內的大多數市場上，供給都大大超過了需求。

　　供給的過剩，不必説，很大程度上是因為許多人失去了自己的住宅。人們沒有能力再繼續償還抵押貸款，實際上不得已已經將自己的住宅拱手交給了債主，而後者當然想要將其售出，來盡可能彌補自己的損失。

　　在需求面，大範圍的疲軟則是若干因素聯合作用的結果。信貸緊縮，首付要求愈來愈高是個障礙，高失業率是個問題，再有就是，那些想要換房的人第一套房子也遲遲賣不掉，這三者都是非常要命的事情。

　　不過，還有一個重要因素，甚至可以説是更重要的因素——潛在的購買者之所以遲遲不肯進場，是因為心理因素在作祟。

　　多年以來，甚至可以説是幾十年以來，只要一個人有意購置住宅，只要他的財務狀況允許，他都會盡可能快地採取行動。這一做法的背景是，房價的大趨勢總是上漲，買房就意味著財富的增加。更加不必説，如果買房者稍有猶豫，將來就不得不面對更高的售價。

　　可是，自從住宅價格泡沫幾年前破滅以來，這一邏輯已經發生了變化，而購房者的心理也就出現了一百八十度的大轉彎。現在，購房者信奉的是愈遲愈好，因為等一等，價格還會降一降。

　　只是，歸根結底，樹再高也高不到天上，人再長壽也不可能永生。因此，正如經濟學家斯特恩(Herb Stein)所説：“如果某一事物不可能一直前進，它就必定有停下的一天。”

　　事實上，在我看來，房價見底的日子可能已經不遠了，甚至現在已經到來了也未可知。

　　我們先來看看相對價值。平均而言，要負擔一套住宅，現在的消費者是近三十五年以來最幸福的。

　　當前的平均房價是家庭收入中值的2.64倍，近幾十年來的低點，事實上，如果我們一定要找這樣低廉的房價，至少要回到1976年。

　　就這我們還沒有將抵押利率考慮進去。在1970年代中期，抵押利率比起現在要高出不少。要找到今天這樣的利率，我們必須進一步回溯到1950年代！

　　這些之外，就業面的情況也在改善之中。BMO Financial Group的經濟學家們估計，我們3月間創造出來的私營部門就業機會可能會多大25萬個，為近五年以來的歷史紀錄。他們也指出，那些新獲得工作的人，也是需要地方住的。

　　對於許多人來説，現在買房已經比租房便宜了，這無疑遲早要刺激需求。新屋如此充足，潛在的交易機會豐富。經紀商們也非常樂於降低自己的佣金收費，畢竟做成生意才是最重要的。

　　購房者將會看到陽光。他們將會意識到，現在可能是他們一生中最難的的機會。

　　到那一天，他們就會停止等待觀望，逐漸開始購置房産。到那一天，價格自然就會穩定下來。

　　那一天的到來，很可能比我們所預料的都要早。(子衿)