王小映：土地增值稅如何影響房價

　　提高土地增值稅預徵稅率會抑制房地産投機，但短期內對北京房價影響不大

　　【背景】自3月26日起，北京市大幅提高土地增值稅預徵率。今後，對房地産項目的預徵稅率由此前的1%至2%，提高到2%至5%。對容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按銷售收入的3%預徵土地增值稅。

　　此前的2010年10月1日，北京市把大部分房地産項目的土地增值稅預徵率由最高1%上調至最高2%。這是北京市半年內第二次提高房地産項目土地增值稅預徵率。

　　今後，北京地區房産商銷售新辦理預售許可和現房銷售確認的商品房，按其收入預徵2%至5%的土地增值稅。對經濟適用房、限價商品房、公租房等保障性住房項目取得的收入，暫不預徵土地增值稅。

　　公告要求，房産商應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格，並匡算預計增值額和增值率。經有關部門審核後，按時交納稅務機關。

　　此次調整後，土地增值稅預徵稅率最高可達5%。目前北京樓市價格高企，部分高價項目的每平米土地增值稅可達數千元，房産商的稅收成本也隨之提高。這對目前北京房地産市場有何影響？能否真正抑制虛高的房價？

　　中國社科院農村發展研究所研究員王小映認為，北京此次大幅調高土地增值稅預徵率，對抑制房地産市場投機會有一定效果，但從以往經驗看，提高土地增值預徵稅率在短期內對北京房價影響不大。

　　據他介紹，通過調整土地增值稅預徵率抑制房地産投機是國際上通行做法。1994年，為抑制海南、北海房地産泡沫，中國開徵土地增值稅。1997年後，面對經濟緊縮，該稅種一度被取消。近兩年來，中國房地産泡沫愈發嚴重，一些大城市才又重新開徵。

　　王小映認為，提高土地增值稅預徵率有助於抑制房地産投機。這會提高房産商的囤地成本，而部分拿地價格過低的房産項目可能因此而明顯降價，開發商的利潤空間將被壓縮，甚至會使部分房地産企業把資金轉移到其他行業。

　　他同時提醒，從過去的經驗看，短期內提高土地增值稅預徵率對北京房價影響不大。當前，北京房價已進入一個高原平臺期，房價趨穩，通過增稅抑制房價的意義已經不大。不過，稅收作為一種長效機制，可能造成更為長期的影響。

　　至於房産商會不會把增加的稅收轉嫁到購房者身上，王小映認為，在購房需求旺盛的情況下，開發商很容易將稅收轉嫁到消費者頭上。但是，目前北京房地産市場趨冷，成交量低迷，開發商轉嫁稅收會比較困難。

　　王小映指出，房地産調控仰賴一套綜合的長效機制。除了提高土地增值稅預徵率，政府可做的事情還有不少：比如在房地産持有、轉讓環節徵稅；加快保障性住房建設，滿足低收入群體的住房需求；最後，更要完善現有土地招拍挂制度。■

　　(財新特約記者 王明遠 采寫)