18家銀行誰家房貸放款最快 誰仍有首套優惠

　　隨著銀根緊縮，房貸審批慢、放款難已成普遍現象，優惠利率更是鳳毛麟角

　　重點提示

　　四家銀行還有首套房 利率優惠

　　農業銀行、交通銀行、華夏銀行、北京銀行目前針對首套房還有一定幅度的優惠。不過，這個優惠是有前提的。農業銀行的貸款金額超過50萬以上有8.5折優惠，交通銀行若買房貸險利率可以打9折，華夏銀行和北京銀行都要求吸收與貸款金額等同或50萬以上存款才有9-9.5折優惠。

　　銀行放貸原則上新房先行郵政儲蓄二手房貸放款快

　　大部分銀行表示，由於額度收緊，在房貸的時候會先考慮發放新房的貸款，二手房的貸款要往後排隊，放款時間無法有確切的預測，1-3個月都有可能。部分銀行業務經理表示，如購買其理財産品或者按照貸款金額一定比例額外交納一筆費用，可以優先放款。購房者如想做二手房貸款，也可以考慮一下郵政儲蓄，下款時間約在一個月左右。

　　50㎡以下、 2000年以前的二手房難辦商貸

　　現在50㎡以下的二手房，如果是2000年之前的房源，已經無法保證辦到商業貸款。建設銀行對於50㎡以下的二手房禁止提供商業貸款；工商銀行對60㎡以下，15年房齡以上的二手房限貸；農業銀行則對70㎡以下，2000年以前的二手房停貸。

　　純公積金貸款一般 20個工作日即可放款

　　目前辦理純公積金貸款的速度相比之下就快多了，據南京公積金管理處工作人員表示，申請純公積金貸款現在一般只需20個工作日左右即可放款，比商貸放款速度更快。

　　中國人民銀行3月18日晚間宣佈，從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調離上次上調僅隔一個月，也是央行年內第三次上調金融機構存款準備金率。

　　隨著央行不斷上調存款準備金率收縮可貸資金，“新國八條”出臺後個人房貸市場遭遇冰點的狀況仍在延續。據市民反映，今年的房貸越來越嚴格，不但利率要上浮，不少銀行首套房貸想要放款還須買銀行産品。

　　二手房房貸的門檻更高，本報3月22日A11版報道，目前50平方米以下、房齡在2000年之前的二手房基本已無法進行商貸，銀行的理由是今年全年的額度都很緊。

　　現在買房該到哪家銀行去貸款？這個問題愁煞了不少購房人。《揚子樓市》急購房人所急，對南京的各大銀行進行了一次全方位地探訪。

　　【業內反饋】

　　新房

　　申請5000萬額度 只批了500萬

　　為房貸問題寢食難安的不止是二手房買家，不少購買了商品房的市民同樣體會很深，不但一些今年一月份買了房的都沒拿到貸款，甚至有些去年就申請了房貸的購房者也在排隊等待中。“去年12月31日送到交通銀行的貸款資料，到今天還處於已審批但還沒放款的狀態！”江北一家樓盤的業主非常氣憤：“問開發商，開發商説他們也一直在催，比我還著急；再打電話問銀行，客戶經理説快的話下個月，慢的話就……”

　　去年在河西買房的李小姐也告訴筆者，她的貸款是年前申請的，當時銀行也是按照8.5折審批的，但上個月時接到銀行通知，給她兩個選擇：買該行的理財産品可以享受8.5折優惠，不買就要按照基準利率執行。“我們也沒啥辦法，只好同意，關鍵是到現在房款還沒下來。”

　　城南一家樓盤的銷售負責人表示，現在銀行對房貸批得都比較慢，以前如果買房人審核通過的話，一般一週到十個工作日的樣子就可以了，不過現在準備金率太高、銀行額度都緊，而且如今政策變化快，因此放款的時間“真的是沒人能保證”。

　　河西一家樓盤的銷售經理透露，他們樓盤去年11月份成交的一部分房源中還有貸款沒下來，“在一次次加息和上調存款準備金率的合力作用下，購房者想從銀行獲得貸款變得更困難：改善型的，首付得要六成，利率上浮10%，而首次置業的，銀行也要求提高首付，且不買其理財産品就不給優惠利率，這超出了不少購房者的預算。”

　　另據業內人士透露，在限購和不斷收緊的信貸政策制約下，以往開發商與合作銀行之間一直愉快的合作關係也受到了考驗。

　　據悉，一家知名開發商本月初向多年來合作關係較好的銀行要求5000萬的房貸額度，結果只批下來500萬，銀行方面表示因為一季度個人房貸額度有限，因此他們也是無能為力。

　　二手房

　　50m2以下、房齡10年以上遭遇限貸

　　“第一次買房就遇到這種事，我快愁死了！”在一家房地産網站的業主論壇上，網友leafsky因為貸款難的問題大倒苦水。

　　原來leafsky年前在主城區買了一套二手房，沒想到過了一個春節後，首先是年前簽好的貸款合同成了“廢紙”，首套8.5折的房貸優惠飛了，緊接著是一次又一次的加息。

　　因為覺得加息後付出的利息太高，leafsky四處借款，把房貸總額從20萬降到10萬。這麼一拖，做貸款公證時已經到了3月初，這時的國家政策是財政緊縮，不斷上調利率和儲備金率，銀行越來越不願意放房貸。

　　而如果3月底還拿不到貸款，根據和賣方的協議，leafsky每天得付500元的滯納金給對方，leafsky為此焦慮不已。

　　據了解，目前南京二手房的商業貸款放款非常慢，一些老房子，特別是50平方米以下、房齡在2000年之前的二手房基本上很難拿到商業貸款，而2000年以後的也只有少數銀行勉強可以貸。

　　原因探究

　　額度下降利潤減少，個人房貸業務成銀行“雞肋”

　　2010年底，心急火燎排隊等銀行發放房屋貸款的情形猶歷歷在目，進入2011年，期待新年新額度的購房者又一次希望落空：銀行的房貸額度不但沒有放寬，春節過後各大銀行還紛紛取消或者降低了首套房貸的優惠。即使如此，中行、建行、交行、招行等各大銀行紛紛表示，今年的房貸業務與去年相比無論是房貸量還是利潤上，都與往年不可同日而語。

　　額度偏少放款時間無法保證

　　是誰動了住房按揭貸款的奶酪？拿中國銀行客戶經理的話來説，就是“國家信貸政策發生了變化，銀行也只能進行政策性調整”。3月2日，銀監會要求各大銀行要嚴格按照相關政策，審慎開展個人住房貸款，加上央行連續加息、信貸額度趨緊，曾經被銀行視為“香餑餑”的個人房貸如今的地位正變得有些尷尬。

　　興業銀行相關人員則明確表示，目前已有網點暫停辦理房貸業務，即使做的也提高了貸款的門檻，然而就在2010年，興業銀行的房地産類貸款佔比曾經一度高達31.95%。“2011年的信貸額度非常有限。”興業銀行有關人士表示，“隨著國家對房地産的調控，我們也會‘順勢’限制房地産類貸款。”

　　無獨有偶，民生銀行的個貸人士對筆者坦言：“目前貸款額度縮小，沒有資金，我們現在基本都不接房屋按揭的業務了。”中行、農行、廣發、中信等銀行信貸部工作人員也一致表示，由於央行配給房貸的額度緊張，導致銀行對房貸審批更加嚴格，不但沒有什麼利率優惠，連多長時間能放款都無法保證。

　　收益縮水房貸業務整體下滑

　　央行在2月8日對人民幣存貸款基準利率的調整，其中定存5年期基準利率由之前的4.55%上調至5%，上調了0.45%，而貸款5年以上的基準利率則由之前的6.4%上調至6.6%，僅上調0.2%。同時，3年期定存基準利率上調了0.35%，而3-5年期貸款利率則上調0.23%。可以明顯看出，定存的基準利率上調幅度都遠遠超過了貸款3-5年期與5年期以上的上調幅度，分析人士指出，存款利率上調幅度超過貸款利率上調幅度，在一定程度上或縮小銀行業務的利差。

　　“銀行要將有限的信貸資源配置到更高收益的資産中去。”民生銀行信貸部有關人士對筆者表示。這位人士認為，今年央行貨幣政策明顯偏緊，目前存款準備金率已經達到19.5%的歷史高點，銀行體系資金緊張局面已經顯現。為了保持利差，銀行必然要將資産更多地配置在高收益領域。“我們目前的工作重點是放在個人經營性貸款業務上，客戶可以抵押固定資産給公司貸款。這個利率可以上浮，有盈利空間。”民生銀行一位原本主攻房貸的業務經理已經轉而開拓新領域了。

　　實際上，即使銀行不主動削減房貸業務的佔比空間，房貸業務在今年的下滑也已經成為必然。“近期房貸申請量與1月初相比已有一定幅度的下滑。”建設銀行某負責人告訴筆者，“從目前的局面看，只要調控政策持續下去，房貸業務在今年難有起色。”

　　【房貸調查】

　　有銀行部分網點已暫停房貸

　　多數銀行優惠利率門檻高

　　目前各家銀行對於房貸的態度究竟如何？《揚子樓市》近日也對南京18家銀行進行了一番調查。結果顯示，興業銀行有網點明確表示不做房貸，其他在做的網點大多提高了門檻，即使是首套房，利率除了要上浮10%之外，還要求存一定數額的款項才能儘快放款。

　　對於二套房，有16家銀行普遍嚴格執行了“首付六成、貸款利率上浮10%”的規定，而浦發銀行更是表示二套房的房貸利率“至少上浮20%”。

　　在首套房方面，各家銀行的貸款政策相對靈活一些。在18家銀行中，興業銀行和浦發銀行是最為嚴格的，不但要求首付三成，貸款利率還要至少上浮10%，要求“首付三成，基準利率”的有10家銀行，中信銀行的一位客戶經理透露，銀監會在控制房屋貸款的規模，減少了額度，“如今貸款審批下來都不容易，別説要優惠了，放款還要排隊！”

　　另外，農業銀行、交通銀行、華夏銀行以及北京銀行四家則“有條件”地給了首套房房貸利率一定的優惠，比如交通銀行，貸款金額在50萬以上可享受85折，北京銀行貸款金額在50萬以上才能享受95折，華夏銀行門檻更高，“貸款人要推薦親友存與貸款相同的金額並存一年以上，才可享受9-9.5折優惠”。

　　中國銀行的一位工作人員表示，他們房貸先要放給新房，二手房貸款比較慢，買了理財産品的話放款會快一點，這主要是因為國家收緊了房貸的額度，又不停地提高準備金利率。“比如原本我們一個月有1個億的額度，現在國家就給5000萬，額度少了，我們做房貸的利率收益也少很多，為了保證銀行一定的收益，所以放給客戶的利率也要上浮，這個狀況最少也要持續半年甚至更長。”

　　公積金政策

　　限貸之後，純公積金放款比商貸快

　　新房純公積金貸款一般20個工作日即能放款，但因為購房者辦組合性貸款的較多，因此拖慢了放款速度

　　■本報地産評論員 高宏年

　　金融政策趨緊的背景下公積金貸款的政策有何變化，在此我們也對一些焦點問題作出解答。

　　首付二成多為理想狀態

　　據市公積金的相關工作人員介紹，目前首付政策仍然是新房首付不低於二成、二手房不低於三成，但在實際操作中，這一規定意義已不大。舉例來説，一套80㎡的新房價值80萬，如果是純公積金貸款，按照40萬元/戶的最高貸款額度，你還要付40萬，首付已達到五成；如果是與商業銀行組合貸款，就要執行商業貸款的政策，即使是首套新房最低也要付到三成。而對於一些小、舊的二手房源，只要之前沒有用過公積金(以家庭為單位)，購房者在貸款時均可以使用公積金。

　　沒用過第二套仍可貸

　　“目前在實際操作中只要你沒用過公積金，在符合政策的前提下(南京目前第三套房限購)再買房時，你仍然可以使用公積金貸款，”工作人員介紹道，“當然，如果涉及組合貸款，就有第幾套房的問題，那就要按照目前商業住房貸款的政策辦。”不過筆者也從多家項目了解到，由於高企的房價等因素，購房者通常選擇組合貸款，使用純公積金的較少。

　　一般20個工作日放款

　　據了解2009年下半年以來，由於貸公積金買房的市民特別多，導致市公積金貸款額度非常緊張，入不敷出，審批時間也有所延長，一般要40-50個工作日才能辦下來。

　　但目前通過叫停“二次貸公積金”、將最高貸款額降到個人20萬、夫妻雙方40萬等收緊措施，目前賬面已實現了盈餘，已經可以在20個工作日正常發放貸款了。而二手房源牽扯到過戶等問題，時間可能會相對長一些。

　　不少開發商也表示，商貸受到銀行額度的限制，放款時間説不準，兩個多月甚至更長時間都是比較正常的，現在純公積金貸款放款的速度要比商貸快一些，快的話二十幾個工作日就下來了。但是由於多數購房者採用的是公積金和商貸的組合式貸款，因此整體放款速度還是比較慢。

　　目前南京公積金政策簡介

　　①個人最高可公積金貸款20萬元，夫妻雙方最高可貸款40萬元

　　②目前個人住房公積金貸款利率：五年期以下(含)為4.00；五年期以上為4.50

　　③暫停發放二次(含)以上個人住房公積金貸款，夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理，以家庭為單位。

　　政策背景

　　今年以來金融政策越收越緊

　　1月26日

　　限貸政策升級

　　“國八條”出爐，其中二套房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率的1.1倍，個人轉讓不滿5年住宅按銷售總額全額徵收營業稅(5.5%)等涉及金融類政策引人關注。2月19日南京出臺細則，對“國八條”進一步進行地方版完善，目前對市場影響已初步顯現。

　　通過“國八條”中金融工具等對樓市的調控，市場迅速陷入觀望，目前成交量下降明顯、個盤價格開始鬆動，投資行為抑制明顯。調控行為也為2011年的樓市發展定下了嚴厲的基調，買賣雙方的心理預期都將發生變化，進一步修正房地産行業的健康發展。

　　1月20日-3月25日

　　三次上調存款準備金率

　　三次上調的幅度均為0.5個百分點。密集的上調存款準備金率更多出於防止過熱的通脹、對衝熱錢等目的，使經濟穩定發展。對於樓市而言，銀行可貸的資金少了，房地産企業融資的難度會進一步加大，而與國八條等樓市調控政策的疊加會使市場觀望氣氛更加濃厚，影響購房者的心理預期。

　　2月9日

　　央行年內首次加息

　　中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。而住建部也發部相關文件，同步上調個人住房公積金貸款利率。

　　業內人士表示，加息不僅影響到實體經濟的發展，也加大了開發企業的負擔和個人購房的成本，是調控緊縮的進一步體現。目前市場成交量的下跌非常明顯，房價整體堅挺，但個盤已有鬆動跡象。加息對於調控金融市場來説只是一個數量型的工具，但對人們的心理影響深遠，一些大城市的中小開發企業日子會比較難過，市場在一定階段內會有一個低迷過渡期。

　　最新個人住房公積金貸款利率(%)

　　五年期以下(含)為4.00；

　　五年期以上為4.50

　　最新各項貸款利率(%)

　　六個月：5.60； 一年：6.06；

　　一至三年：6.10；

　　三至五年：6.45；

　　五年以上：6.60