房價控制目標應該怎麼定？

　　李庶民

　　記者李庶民“新國八條”要求各城市一季度向社會公佈新建住房價格控制目標（以下簡稱“房價目標”），然而，從目前少部分城市已公佈的房價目標看，似乎與公眾的期待還有距離。這些城市大多將房價目標與居民收入、GDP及全國平均值挂鉤，如瀋陽是“不高於本年度GDP增長速度”，昆明是“不超過人均可支配收入增長水平”，貴陽則是“不高於去年全國平均值”。個別城市將房價目標量化為具體數值，但仍然不低，如銀川房價漲幅控制在低於10%，蘭州則為不超過9%。

　　房價目標應該怎麼定？筆者覺得，我們既要關注各城市何時公佈房價目標，也要關注公佈的是怎樣的目標，警惕“房價目標”這一硬約束被消解于無形。

　　“房價漲幅不超過人均收入增長”無法緩解居民住房問題。以現在的收入水平，大家普遍認為房價過高、上漲過快，如果今後房價還保持與收入同速增長趨勢，那就意味著房價將永遠過高。對居民來説，可支配收入是一種收益，而房價、物價是一種支出，二者從正反兩個方向決定了居民生活水平。如果房價、物價與居民收入保持同樣增速，那麼，居民收入的增長就被完全抵消，經濟發展還有什麼意義？況且，近幾年房價一直過快上漲，遠遠超過居民收入增長，已經透支了未來的上漲空間。

　　“房價漲幅不超過GDP增長”也無法達到遏止房價過快上漲的目的。2010年全國房價平均漲幅9.99%，而GDP增長為10.3%，從全國層面看，可以説去年已經做到“房價漲幅不超過GDP增長”了，但2010年的房價水平顯然難以讓人們滿意。在調控進一步升級的2011年，把房價漲幅定在“不超過GDP”這個早已達到的位置，還有什麼價值呢？況且，各地普遍存在GDP的衝動和競賽，挂鉤GDP的房價目標註定不會低，連“看上去很美”都達不到。

　　“房價漲幅不超過全國平均值”更缺乏現實意義。如果説漲幅不超過去年全國平均值，那麼，理論上最終2011年全國房價還可保持與2010年一樣的增速，這顯然無法令人滿意。如果是不超過今年全國平均值，那麼，這一數據需年底才能知道，調控過程將無法掌控。

　　房價目標到底應該怎麼定？筆者認為，首先應該像GDP、CPI一樣，確定一個具體數值，才便於掌控。“新國八條”要求各城市“根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”確定房價目標，政策本意是將上述諸因素作為制定房價目標的參考，而並非要求必須把房價目標表述成“不超過GDP漲幅”這樣模糊化的形式。

　　如果一定要把房價目標與某指標挂鉤，那也應選擇合理的指標，“新國八條”提到的“居民住房支付能力”不應被忽視。衡量居民住房支付能力，“房價收入比”就是一個重要的指標，而且它也是國際通行的判斷房價泡沫水平的工具。目前我國一線城市房價收入比明顯偏高，各地如將“降低房價收入比”作為房價目標，顯然更合理。或者，也可將房價與CPI挂鉤，2010年我國GDP增長10.3%，CPI增長3.3%，2011年的預期是GDP增長8%，CPI漲幅4%，後者均不超過前者一半。考慮到近年來房價漲幅遠超物價，那麼，將今年房價控制在“不超過CPI漲幅”才較為合理。

　　不論是表述為具體數值，還是與某指標挂鉤，確定房價目標的根本問題是如何將房價保持在合理水平。現在的房價是否合理？答案不言自明。要讓不合理變成合理，方案無非是三個。第一，居民收入不變，房價下降；第二，房價不動，居民收入增加；第三，居民收入和房價都繼續上漲，但收入漲幅必須大大超過房價。從各地房價目標來看，沒有一個城市選擇讓房價下降或零增長，實際上都選擇了第三方案。那麼，按目前的房價和收入狀況，如果想在兩三年內實現房價達到合理水平，房價與收入的增速應該保持怎樣的比例？如果僅滿足於房價增速“不超過”居民收入或GDP增速，或繼續“上漲10%”，短期內能否實現“房價合理”的目標？這是一個簡單的數學問題，又是一個複雜的利益問題，但各地方政府應該作出負責任的抉擇。

　　各地制定房價目標時的“心慈手軟”再次驗證了一個現象：落實調控政策時，凡是嚴厲的細則，就沒人效倣，凡是寬鬆的條款，則會紛紛借鑒。比如北京限購令對外地人納稅社保記錄規定了五年期限，就沒被其他城市效倣，而一些城市把房價目標與GDP和收入挂鉤的做法，就被別的城市紛紛借鑒。去年也是如此，“新國十條”公佈後，北京率先實行限購和第三套房停貸，沒有其他城市主動跟進；“二次調控”後，某直轄市把限購令範圍限定在“市內六區”，排除了郊區縣，這“溫柔”一招在今年升級版限購令中就被紛紛拿來，如貴陽規定限購範圍是一環內，成都是主城區，南京則是市區，等等。地方政府的這種博弈和討價還價，也推動形成調控的倒逼機制，即國家調控政策的指向和範圍越來越明確，第三套房停貸、限購令等都是如此。如果各地房價目標繼續溫柔和寬鬆下去，也許需要中央政府直接為各城市確定指標，或不得不啟動問責，若真如此，也就不要再抱怨缺乏“因地制宜”了。