遠洋地産凈負債率急升3成：以合作開發穩現金流，拓展非熱點城市，土地儲備尚夠

　　理財週報地産實驗室研究員 王麗雲 杜夢/文

　　遠洋地産（3377.HK）日前公佈2010年年報稱，公司實現營業收入137.21億元，同比增長55%；實現凈利潤24.44億元，同比增長54%；每股收益0.398元。與此同時，公司計劃向股東派發股息每股8港仙，連同已派付的中期股息每股5港仙，公司全年每股股息13港仙，派息比率為26%。

　　值得注意的是，遠洋地産手頭現金持有約為150.4億元，相較去年降低了19%；凈負債比率相比去年上升了32個百分點。

　　遠洋地産年報稱，2010年公司加大二三線城市開發力度，增加土地儲備，目前土地儲備規模足夠應對未來6-8年的開發需求。

　　顯然，穩定現金流，加大非房價熱點城市的住宅業務開發，成了遠洋地産2011年的主要任務。

　　穩定現金流

　　截至2010年12月31日，遠洋地産土地儲備總建築面積約為2,061萬平方米，按權益計算面積約為1859萬平方米。

　　據遠洋地産董事長李明介紹，目前，集團已進入16個經濟高速發展的城市，土地儲備皆位於黃金地段或交通樞紐。

　　其中，北京及環渤海地區佔總儲備量的79%，長三角佔6%，長江流域佔7%，珠三角佔7%，土儲規模足夠應對未來6 - 8年的開發需求。

　　2010是樓市調控年，住宅市場面臨宏觀調控，商業地産開發日趨激烈。

　　遠洋地産提出了“新區域、新業務、新價值”的戰略目標，其中關鍵的一項就是向商業地産全面進軍。

　　遠洋地産年報顯示，商業地産的比重增加，旗下大部分商業地産項目可于2012至2013 年落成。

　　李明表示，目前北京乃至全國可開發的土地有限。未來中國地産行業需要依靠商業地産，而商業地産在國內尚處於初級階段，存在著廣闊的發展空間，加之有國外優秀的經驗和模式可以借鑒，商業地産必將大有所為。

　　日前，遠洋光華國際We-life未來廣場商業街在北京盛大啟幕，其定位為時尚、高端、國際化。與此同時，天津海河新天地We-life未來廣場等商業項目也在開發建設過程中。

　　此外，與太古地産等商業地産開發夥伴合作，成為遠洋地産拓展商業地産的路徑。

　　遠洋地産商業地産開發部一位負責人表示，遠洋地産希望提供一個平臺，讓有資金的基金合作夥伴和有商業物業運營經驗的夥伴，一起加入進來。

　　合作開發，不僅可以幫助遠洋地産拓展商業地産的物業，更可以給遠洋地産未來提供一個穩定的現金流工具。

　　2011年，遠洋地産表示將尋找合適的發展機會，以合理價格增加土地儲備。同時，遠洋地産旗下目前有近300萬平米的商業地産用地正在規劃建設中。

　　李明同時表示，未來5年內，遠洋地産在商業地産領域將達到百億元的經營目標。

　　拓展非熱點區域

　　李明表示，2011年遠洋地産的一個重要任務就是拓展非房價熱點城市的住宅開發業務。

　　遠洋地産的專長是住宅開發，商業地産雖然是高速度起步，但是其給公司帶來的效益還待觀察。而此前遠洋地産佈局主要在環渤海的城市，以及杭州等重點城市，這些城市大多成為了今年房地産調控的熱點。

　　這些城市的地方政府也在醞釀出臺更為嚴厲的限購等調控政策，因此市場走勢也存在很大的不確定性。

　　為此，遠洋地産準備未來將重心放在房地産調控的非熱點城市，也就是二三線城市，繼續加大住宅開發的力度。

　　李明表示，2011年，遠洋地産將繼續加快住宅項目的建設和推出時間，積極響應政策，致力於提升産品品質，打造性價比高的産品，以吸引更廣泛的客戶群。

　　去年10月遠洋地産與成都本地房企聯合推出“遠洋朗郡”。據了解，遠洋朗郡開盤之時就達到認購318套、銷售81.5%以上的佳績，頓時備受業界關注。由於以成都為代表的西部市場發展良好，未來遠洋地産將加大在西部的投入。

　　“2011年，我們將關注一線城市周邊區域及非熱點二線城市，並大力發展人均國內生産總值高、宜居的資源性三四線城市項目。”

　　李明表示“集團推出的地産項目均針對用貸款購房的自住買家。客戶中，約有七成為首次置業”。為了滿足自住需求，在2011年如何有效擴展這些未來區域已經為今年遠洋地規劃的重中之重。