保障房建設發出積極信號

　　政策加碼保障房建設將産生三條受益主線：城投類公司、銀行與大型房地産公司

　　中信證券研究部策略組

　　我們在一季度策略報告中旗幟鮮明的提出今年投資的主線就是“內固根本、外伺良機”，也可通俗地稱之為“攘外先安內”。對外爭奪國際定價權、尋找具有國際競爭力的企業，對內則應加大保障房和水利建設力度，同時不遺餘力的控制房價、穩定物價。

　　外部局勢不穩，“內固根本”的戰略意義更加重大。自2011年1月起，多個中東國家發生騷亂，乃至政權更替。2月21日中央政治局會議強調“處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關係，防止經濟出現大的波動”。這與我們“安內”戰略的思路不謀而合。其主要體現在幾個方面：一是對繼續推動經濟增長以防止大量失業人口産生的基本思路不會動搖，這也是“維穩”的重中之重；二是對房價和物價的打壓一定會不遺餘力，所以不應幻想政策在短期會有所放鬆；三是面對地産打壓和保增長的雙重目標，政府會從保障房建設和水利投資尋找突破，既托住地産投資的下滑又可以彌補多年欠賬，利於經濟長期健康發展。從近期的陸續出臺的政策，從去年底以來大張旗鼓的建設水利，到近期李克強副總理表態要保證保障房建設的力度，都可得到佐證。

　　保障房建設正在發生積極信號。我們不認為地産調控政策會有所鬆動，但認為政策對保障房建設的支持力度會逐漸加碼。根據去年以來出臺的政策，我們認為未來可能在以下幾個領域加大對保障房的支持力度：1、鼓勵保險資金、社保資金參與公租房等具有穩定受益的保障房建設；2、鼓勵銀行等金融機構支持保障房建設的融資需求，對資本金和土地證照齊全的企業提供貸款支持；3、利用資本市場的融資功能鼓勵房地産開發企業參與保障房建設；4、鼓勵中小戶型、中低價位商品房的供應；5、鼓勵城投平臺組織保障房建設及對銀行保障房貸款給予貼息等。

　　事實上，市場上對於中央政府建設保障房的動力並不懷疑，更多的是擔心地方政府的動力問題，而回歸到具體“生産資料”，則是“資金”和“土地”。

　　在目前市場上質疑政府沒有財力去進行保障性安居工程建設時，通常引用保障房所需要的投資和政府的財政收入。譬如如果今年投資1.3萬億，在投資者預期今年賣地收入下滑的情況下，將消耗掉政府50%以上的賣地收入，因此認為政府很難有決心投入這筆資金。

　　實際上，這類比較隱含了一個假設條件：保障房建設資金完全由政府支出。可是在我們對具體保障房建設工程的剖析可以發現，實際上政府只需要投入其中的一部分，而通過開發商、銀行、最終保障房購買者來完成整個建設過程。

　　那未來兩年，保障房建設究竟需要政府投入多少？我們可以將整個建設、融資過程細節化，來測算政府在這個過程中真正支出的資金。保障房去年開工590萬套，且其中50%為棚戶區改造，180萬套為公租房、廉租房，120萬套為經濟適用房。假設今年竣工500萬套，開工1000萬套，明年竣工800萬套。

　　我們認為2011年1000萬套開工所需資金大約為2309億元，竣工需要2533億元，合計4842億元。而其中假設收購廉租房公租房40%採用融資（地方融資平臺、社保等），大約需要3829億左右。而其中政府更多的作用是提供了土地，減免了稅收，利用地方建設平臺組織建設。

　　我們認為，1000萬套保障房能否建成，不是資金的問題，而是取決於政府的決心和積極性。過去之所以保障房執行不力，一在於經濟增長指標在地方政府政績中依然佔主要權重，二在於房屋供需矛盾還未惡化。而目前這兩個因素均發生了較大的變化。最後，對於地方政府的積極性是否能得到調動，我們持樂觀的態度。因此，我們在2011年看好保障房開工的建設完成。

　　在相關股市投資上，我們認為政策加碼保障房建設將産生三條受益主線：城投類公司、銀行與大房地産公司，以及産業鏈相關領域。政策加碼保障房建設將使三類領域受益：一是直接參與保障房建設、能夠最大程度獲得政策支持的城投類公司，是估值提升的突破口；二是房地産市場穩定發展預期下，緩解市場對調控過度導致行業面臨系統性風險的擔憂，銀行與大房地産企業可以由此估值回歸；三是與保障房建設相關的建材、機械、鋼鐵類公司，業績將會有實質性提升。