房價調控標準初現一二三線城市或不同

　　晏耀斌

　　根據“新國八條”規定，3月31日將是各地公佈房價調控目標的最後期限。《中國經營報》記者統計發現，包括25日山西新增的21個城市，出臺該房價調控目標的城市只有28個，且皆為二三線城市。

　　據住建部權威人士最新透露，一線城市房價調控目標的制定或將結合GDP和居民收入增長，以及去年全國商品房銷售均價等三個指標。

　　“過高或者過低的房價調控目標，關係到地方政府是否具有貫徹‘新國八條’的決心。”上述人士表示。

　　據了解，來自保障房建設任務的陡然增加，正是眼下地方政府房價調控目標“難産”的最大擔憂。

　　三個參照標準

　　近期，二三線城市陸續出臺了房價調控目標。

　　銀川成為第一個提出房價調控目標的城市。2月份銀川市明確2011年新建商品住房價格上漲幅度，將控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內，同比增幅低於10%。

　　緊接著貴陽市出臺目標是嚴格控制新建住房價格增幅不高於去年全國平均值。去年全國房價平均漲幅為7.5%。

　　昆明則選擇了房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。

　　3月18日，太原公開表示2011年全市新建商品住房年度價格漲幅不超過年度全市GDP和人均可支配收入增長水平。

　　佛山隨後表示，今年新建住房價格漲幅不高於本年度全市GDP增長速度。

　　資料顯示，銀川、太原、佛山、貴陽和昆明今年的GDP預期增速分別為12%、13%、12%、17%、13%以上，城鎮居民人均可支配收入預期增幅分別為10%以上、10%、10%、15%和10%以上。

　　由此可見，各地出臺的房價調控目標均圍繞GDP和居民收入以及去年商品房銷售均價三個指標“做文章”。

　　這與“新國八條”的要求吻合。

　　“新國八條”的第一條就提出，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。

　　陽光100副總裁范小衝告訴記者，房價調控目標作為新的調控手段，勢必要經過一段探索階段。通過一個相對靜止的參照物，可以防止房價過快上漲。“這表明地方政府調控房價的決心。”

　　北京大學房地産研究所所長陳國強表示，二三線城市參照三個指標具有合理性，因為二三線城市房價本身並不高。

　　不過，各地已發佈的調控參照因素中，均未考慮通脹的做法也為業內人士所質疑。聯達四方總經理楊少峰認為，如果按照房價增長10%來制定調控目標，意味著房屋是貶值的。

　　“更為科學的辦法是納入租售比，只有這個指標才能直觀地反映出商品房本身的價值，也有利於控制房價泡沫。”他説。

　　一線城市或有區別

　　隨著二三線城市先期公佈的房價調控參照標準陸續公佈，住建部權威人士透露，諸如北上廣等一線城市房價調控目標的參照物原則上依然是上述三個指標。“有所不同的是，這些城市還或出臺一些新的內容。”他説。

　　對此，楊少峰分析，由於一線城市房價過高、漲幅過快，房價調控目標面臨兩難：過高則擔心民怨，也會被認為貫徹中央政策不力；過低則擔心完不成任務，到年底無法交差。

　　數據統計顯示，北京、上海和廣州三地2010年GDP增長分別為10.2%，9.9%和11.5%，而居民可支配收入增長分別為6%、7.1% 和9%。

　　陳國強分析，一線城市明顯存在房價透支，但三個指標已經處在穩定或者較低水平。一線城市完全參照三這個指標顯然與中央政策預期存在差距。

　　另一方面，房價調控目標的實施直接挂鉤于地方政府所能獲得的土地出讓金。

　　隨著保障房建設任務加碼，地方政府擔心調低房價控制目標，無法保證保障房建設。

　　按照政策規定，地方政府可以提取土地出讓金的10%用於保障房建設。以北京為例，今年領到的保障房建設任務為20萬套，需要資金600億元。而去年北京土地出讓金則為1000億元，缺口高達500億元。上海、廣州等一線城市同樣面臨資金困境。

　　全國範圍內，去年全國土地出讓金總額為2.5萬億元人民幣，可以提取的僅2500億元人民幣。中央部署今年全國要建設1000萬套保障房，大概需要資金1.3萬億元人民幣，缺口非常大。

　　上述住建部權威人士表示，“一線城市預計房價調控目標平均在10%左右。像北上廣這類地區還可能會採取分區分片的房價調控目標。以北京為例，房價調控目標或將分為城八區、發展較快的大興、通州等新城以及其他郊區區別設定。”

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