京郊商鋪價格仍有洼地 投資回報升值強過租金

　　本報記者 劉勇 北京報道

　　最近，不少商業地産人士都很興奮，因為住宅的限購讓商鋪受到不少投資者的關注。在記者接觸到的業內人士中，他們都表示商業地産發展的勢頭開始變得比較好。

　　北京博智行商業地産研究中心首席分析師魯炳全向記者表示：“在住宅的調控政策出臺之前，商業地産一直處於比較低的位置，而目前對住宅的限購顯然不是短期的行為，因此商鋪的成交出現了比較明顯的增長，這是資本流動的必然性造成的。”

　　在北京，像亦莊、上地這樣供應量相對比較大、價格較低的區域內的商鋪更吸引投資者的目光，甚至像北京周邊的廊坊、香河等地也因為這樣的原因受到關注。

　　郊區成為熱點

　　全國工商聯商業不動産專業委員會主任朱淩波告訴記者，不久前，位於北京周邊的廊坊某購物中心開業時，出現了一鋪難求的局面，身邊不少朋友都向他諮詢鋪位的情況。

　　易鋪網CEO陳建明向記者表示：“目前，CBD商鋪的售價已經達到7萬-8萬元/平方米。而四環以外區域商鋪的均價大約在2萬元/平方米，與周邊住宅的價格差不多，而且在建的商業購物中心大約有400萬平方米，供應量也相對比較大，仍屬於價值洼地，包括北京周邊地區受關注也是這個原因。”

　　根據搜房網數據監控中心統計，3月14日-3月20日，北京預售商鋪成交均價降至38009.78元/平方米，成交總價近1億元。這正是由於商鋪成交項目多集中于昌平、豐臺等均價較低的區縣，使得成交均價有所下降。

　　實際上，投資者將目光轉向四、五環外的郊區商鋪項目，也使那裏商鋪存量的價格出現了上漲。

　　據搜房網數據顯示，2010年，漲幅榜上排名靠前的商鋪項目大多位於朝陽、豐臺、通州、大興等近郊區縣或四環外城區，如位於通州的當代名築家園，位於朝陽區北五環的華發頤園，以及位於豐台區西南四環外的總部國際。而跌幅較大的項目多位於東城、西城等傳統城區，如環球財訊中心、西城晶華等。

　　DTZ戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示：“未來北京將是一個多中心的城市，有地鐵、有産業基礎的郊區商鋪應該會有比較大的升值空間。上地、亦莊都是有潛力的板塊。日前，上地區域商鋪的價格在3萬元/平方米，與周邊住宅價格差不多。而且上地有很多辦公樓，就業人群比較多，一定的産業基礎可以促進商業的發展。”

　　但是，張家鵬也表示，與住宅相比，商鋪的入市量並不是很大，現在不少都是以住宅底商或者新樓盤周邊小型商業配套的形式出現，因此需要投資者耐心尋找。

　　一位商鋪投資者用“潛伏”來形容他尋找合適商鋪的方法。這位投資者對記者説，前期投入的精力越多，投資成功的幾率才越高。首先要看常住人口和流動人口的數量，其次是區域內是否有産業的支撐。

　　投資回報

　　不靠租金

　　商鋪投資的區域特徵很明顯，目前投資商鋪有兩種趨勢。投資成熟商圈中的商鋪價格比較高，成本相應的也比較高，在這類區域投資的回報主要來自於鋪面用於經營所帶來的收入。而郊區的鋪面價格則比較低，亦莊地區的價格在1萬元/平方米左右，這類區域的回報則來自於鋪面未來升值的空間。

　　張家鵬表示：“商鋪租金的回報率要好于住宅。根據數據統計，不計算稅費，商鋪的靜態投資回報週期大約在15年即可回收成本，也就是租金能夠達到當時購買商鋪的價格。而住宅則需要30年，是商鋪的一倍。從這一點上看，如果出租的話，商鋪的回報週期顯然遠遠短于住宅。”

　　雖然理論上商鋪租金的回報要高於住宅，但投資者卻更看重商鋪本身升值的空間。

　　某位有投資商鋪經驗的民間投資者對記者説：“從我們投資者角度來看，商鋪的投資回報率應當在30%-50%，否則就沒有投資的必要。這樣的回報率靠租金是比較難達到的，除非自己用商鋪做生意帶來比較高的收益。所以，我的不少朋友現在都不會選擇在CBD等中心城區投資商鋪，反而轉向郊區，甚至北京周邊的二線城市投資商鋪，這樣成本比較低，未來有比較大的升值空間。”

　　天安偉業商業管理諮詢公司董事長吳永康向記者表示：“與住宅一樣，商鋪的投資者並不是依靠租金賺錢。目前對商鋪投資回報率的衡量都不是從租金的回報率上考慮的，而是以商鋪本身價值增長為出發點的。但是，吳永康提醒，投資都是靠時間成就的。以亦莊商鋪為例，現在投資至少有三年的養商期，在這期間，租金的收入也比較少，只能等待未來的升值，投資者要做好心理準備，不能急於求成。”