商品房銷售“明碼標價”蘊含深意

　　作者：陳和午

　　國家發改委3月16日發佈《商品房銷售明碼標價規定》（簡稱《規定》），專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定，要求：商品房銷售要實行一套一標價，並明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規定》自2011年5月1日起施行。

　　國家對商品房銷售明碼標價的要求其實並不新鮮，在此前的樓市調控政策中就屢有涉及。例如去年1月份《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）和去年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號）中都明確要求商品房明碼標價對外銷售。不過，在實際中這條規定的效果並不理想，每次都是幹打雷不下雨，房子一天一個價全憑一張嘴的情況仍是屢見不鮮。

　　此次發改委老調重彈又是何意呢？商品房銷售“明碼標價”是否意味著在限購的基礎上對商品房價格來一個限價的緊箍咒呢？其對抑制房價上漲究竟又能産生多大的效應呢？在筆者看來，此次商品房銷售明碼標價再次走到前臺，對商品房如何實行明碼標價，價格該怎樣標等終於有了一個明確的説法，應該説是有利於維護和規範房地産市場價格的正常秩序的，也是對調控高房價的一次有力配合，但政策效應的發揮關鍵還在於實際執行中的具體操作情況，否則就又會只是一個空頭支票。

　　首先，商品房明碼標價將讓房價這一開發商的“最高機密”不得不多少向市場公佈出來。《規定》中指出，商品房銷售明碼標價應當做到價目齊全，標價內容真實明確、字跡清晰、標示醒目，並標示價格主管部門投訴舉報電話。顯然，此前的政策文件雖然屢次提及“明碼標價”，但具體如何做一直是比較模糊的，此次《規定》進行了細化，並明確了價格監管部門，這是有利於抑制樓市一些不規範價格行為的。

　　其次，商品房明碼標價有讓樓市調控從限購向限價轉移之趨勢。今年1月26日國務院公佈了“國八條”，開啟了第三輪房地産市場調控大幕，不少地方樓市限購令也是紛紛出爐，當前正是兩會結束之後樓市調控的關鍵時期，中央要求各地在一季度末出臺房價控制目標，儘管住房市場雙軌格局運行的態勢基本形成，但由於關乎著土地制度和財稅體制，短期內能不能把高房價過快上漲的勢頭控制住實在不樂觀。限購措施打壓了樓市成交量，“明碼標價”則會讓房價逐步透明起來，政策若真能落實，可能無形之中會起到限價之效。雖然有擔憂稱開發商開盤之前可以先提高一點價格，但在貨幣政策趨緊和樓市調控難鬆綁的態勢下，現金為王才是上策，逆勢提價承受的資金壓力也不是那麼容易的。

　　第三，商品房明碼標價的執行力再次考驗樓市政策效應。現在不管是地方政府還是開發商，在多年與中央樓市調控的一輪輪博弈中，都學會了如何來面對或規避新政策的作用，此次同樣也不會例外。畢竟，雖説中國經濟轉型早已吹響了衝鋒號，但目前經濟過度依賴房地産的事實卻一時半會難以改變，一些地方經濟增長中有 50%到60%是來自於房地産的。兩會期間，多地市委書記就談到土地出讓金的問題時，都紛紛發出“不賣地根本無錢保民生”之抱怨。“明碼標價”的實際操作最終要落實到地方政府頭上，各地會否再次使之遭冷遇不無憂慮。在執行過程中永遠會出現問題現在已是大概率事件，此次政策是否又一次上演地方政府和開發商 “政策免疫”的局面呢？這將是對樓市政策執行力的重大考驗。