存款準備金率上調房企資金鏈再受考驗

　　趙洋

　　記者趙洋房價下調的苗頭正若隱若現。

　　北京房地産交易管理網顯示，于3月20日獲得新一批預售許可證的遠洋萬和城，預售的住宅樓均價為每平方米49806元，這比去年12月預售的住宅樓下調2000多元/平方米。遠洋旗下的另一樓盤———遠洋一方，在本月初即已宣佈降價促銷。此外，恒大地産、萬科等業內地産巨頭，也相繼傳出部分樓盤降價的消息。

　　降價的苗頭背後，是長達一年多房地産多輪調控的持續深入，更是很多人對房地産企業資金鏈吃緊的再度擔憂。在這場“馬拉松式”的房地産調控中，隨著信貸政策的收緊、房貸標準的趨嚴，房地産企業的資金鏈狀況越來越受到關注。

　　種種跡象已經顯示，房地産企業資金鏈正逐漸收緊。跡象之一來自國家統計局公佈的數據。2011年1月至2月，房地産開發企業本年資金來源同比增長16.3%，較去年全年回落9.1個百分點。國內貸款、利用外資、企業自籌資金等指標增幅較去年都有明顯的回落，個人按揭貸款同比更是下降11.3%。跡象之二在於部分房地産企業的負債大幅增長。已經公佈年報的上市房企資産負債率普遍升高，如萬科的資産負債率上升至75%，保利地産的資産負債率升至79%。同時，有人對已經發佈2010年年度經營情況的40家開發商進行的統計顯示，截至去年年底的負債合計超過6000億元，這與去年年末的負債相比，大幅增加五成多。

　　房地産企業資金狀況的確令人擔憂，而現在，這一擔憂或將升級。3月18日，央行再度上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行年內第3次上調存款準備金率，也是去年以來第9次上調。此番上調之後，大型金融機構存款準備金率將達到20.0%的歷史高位。

　　儘管此次上調存款準備金率，意在有效管理市場流動性，控制物價過快上漲的貨幣條件，即從貨幣角度消除通脹風險，但流動性的進一步收縮，對於資本密集型的房地産商而言，不啻釜底抽薪，將再度考驗本已吃緊的資金鏈。

　　從銀行的角度看，貨幣政策收緊的累積效應將逐步顯現。有分析甚至認為，上調存款準備金率的作用力度，越往後越大，甚至較之前呈幾何級數增加。如2月信貸增速的大幅回落，與企業對資金需求的狂熱形成了鮮明的背離，這表明存款準備金率的提升，在此時已不像開始幾次，僅僅是商業銀行在央行的存款重新劃分類別或是變賣一些債券就能解決的問題，而是真真切切地影響銀行的可貸資金，逼迫銀行調整負債結構。

　　銀行可貸資金的結構調整，將從兩方面對房地産企業資金鏈造成影響，一方面是對房地産企業開發貸款的直接收縮，另一方面是個人房貸的下降。

　　對於開發商來説，隨著銀行信貸結構調整與資金面收緊，其獲得貸款將變得越來越難，這將進一步收緊開發商資金。有券商研究員分析，本次存款準備金率的提高將繼續加大房地産企業獲取貸款的難度，增大房地産行業的資金壓力，持續性的緊縮政策對房地産行業的影響將逐步從量變過渡到質變，再加上三輪房地産調控政策和限購政策的實施，房地産行業的發展存在較大變數，過去高增長的發展模式將逐步過渡到穩步發展，房地産開發企業的分化不可避免。

　　對購房者而言，提高存款準備金率後，銀行的按揭貸款發放會更加嚴格，這將進一步壓縮購房者的房貸規模。有研究表明，本次上調存款準備金率，將對購房人的資金實力，特別是首付提出更高的要求，這對於新購房者的房貸壓縮影響較大。實際上，隨著房地産調控政策的逐步落實，限購令、首付比提高、房貸利率優惠取消等措施的威力逐漸發揮，剛剛過去的2月份，商品房成交量再次出現下滑，一線城市如北京、上海等更是大幅萎縮。這無疑進一步考驗一向倚重預售款的房地産企業的資金面。

　　本月初，地産巨頭萬科在深圳召開2010年業績發佈會，公司董事會秘書譚華傑公開承認，今年行業可用資金肯定下降，加上融資非常緊，行業的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情。

　　資金鏈吃緊，引發房價下降的苗頭會成為普遍現象嗎？上海易居房地産研究院楊紅旭認為，此次上調存款準備金率將進一步推動房地産企業降價促銷，目前正向房企降價的窗口期靠近，距離窗口期還有2至3個月時間。4月份過後，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數量和幅度也將加大，一些頗具實力的開發商可能會率先降價。