限購令將滿月：供需雙方深度博弈

　　從西安地方版限購令細則出臺至今，樓市觀望氣氛濃郁，銷量呈現下滑趨勢。目前， 限購令在西安落地即將滿月，當下人們最為關心的是後期樓市如何發展。昨日，記者從克而瑞西安機構獲悉，據該機構調查分析，後期樓市將經歷市場觀察期和市場探底期，預計西安銷售面積將下降3—4成；另外，在政策的促使下，房價將進一步趨穩，但不排除出現結構性下調的可能。

　　市場表現

　　“令”前搶購 “令”後低迷

　　在新國八條出臺後，全國樓市普遍出現觀望和成交量下降的態勢，從CRIC全國監測的市場數據和全國其他城市的數據顯示：2月份，全國一線城市成交量呈現回落態勢，二線、三線城市的成交量下滑卻並不明顯，這主要是地方細則出臺滯後所致。

　　另外，西安市場在限購細則出臺前，曾因集中備案而引發成交高峰，一些市場前瞻性較強的項目于第8、9周集中備案，引發搶購潮。2月26日西安正式執行限購細則，房管局備案系統從2月28日—3月5日淩晨停止備案。其次，由於細則的出臺，大批置業者被拒之門外，加之供需兩方觀望漸濃，目前從周度成交來看，成交量已出現大幅下滑跡象，相比2010年周度成交平均量24.52萬m2/周，降幅高達91.64%。

　　克而瑞西安機構運營總監張計衛分析認為，限購令使得西安住宅市場成交量快速下滑，截止3月16日，月商品房成交量僅為18.63萬m2，預計本月市場成交量將直線回落，徘徊在45萬m2左右水平；土地供應同比2010年大幅增長，未來供應上升趨勢明顯；由於目前國家已將保障性住房指標分到各地，並採用問責制度，今年保障性住房的土地供應將大幅增長，並預計各案將會於今年下半年或明年初集中入市，從而對西安商品住宅市場形成有效衝擊。

　　供需心態

　　賣方盼解禁 買方在等待

　　從市場調查來看，限購令出臺後買賣雙方心態各有不同，開發商方面，消極心態的佔到44%，這也是目前賣方市場的主流心態。其中，小型開發企業期待後市有更明顯的走向，期待引導型企業的出現；而大型開發企業或因公司戰略或作業流程的因素，而暫未採取任何措施。另外，還有28%存被動心態的開發商，他們不想讓前期苦心積累的客戶白白流失，而通過尋找政策漏洞，從社保、稅證、戶籍等操作層面入手，儘量使客戶成交，但對這種做法的後續風險，普遍缺乏認識。其次，將近3成的開發商擁有積極心態，他們從正面角度尋求解決之道，或在政策出臺前已作出正確預警，大量出貨備案；或已在推案策略、營銷策略等作出應對的有效部署，通過調整商住、剛需首改類産品推案順序的方式迎合政策及市場需要，也有不少開發商在宣傳中更加強調産品附加值，促使隱形客戶顯性成交。

　　消費者方面，通過調研統計，目前在轉簽過程中受限的客戶，被動等待的客戶幾乎佔到半數，他們既無法簽約又不想退訂，單純期待政策出現轉機或開發商能助其採取有效措施；另外， 因對後市預期不明朗，或擔心規避手段風險過大而採取直接退訂的客戶將近三成；還有24%的客戶採取積極的應對措施，手段主要有自行解決社保、稅證、戶籍，或利用親朋身份、與開發商協議交易等。他們或存在對住房的硬性需求，屬被政策誤傷，或對後市預期樂觀。

　　後期預測

　　房價或許結構性下調

　　對於大家普遍關注的後期市場發展，克而瑞西安機構運營總監張計衛分析稱，限購令屬於中期政策，限購的鬆動基於房價穩定，通脹得到有效控制，樓市成交量價趨於平穩。後期主要分為兩個階段，第一階段： 3—5月份市場觀察期，市場反應將決定未來的政策走向。1.賣方堅守，買方市場對房價下跌期望更大，雙方觀望試探；2.個別項目率先改變價格策略，促銷再現；3.企業在這兩月應對政策的積極程度將決定打壓力度的強弱。第二階段： 6—9月市場探底期，政策調控效果完全顯現。需要説明的是，本輪調控將會是一個中期的過程，至少持續一年以上；此外，他們還認為本次房價回調一線及部分二線城市調整幅度預計在20%左右，西安房價回調幅度會相對較小。

　　從市場供需方面分析來看，限購強力抑制需求，成交量下滑以成定局，加之供應的逐步放量，市場從供不應求向供過於求轉化。成交價格增幅將逐步縮小，上漲勢頭將得到進一步遏制。其中供給方面，新購土地和開工項目的入市，市場供給將持續上升。需求方面，大中城市需求受到抑制，全國銷售面積下降，西安銷售面積預計下降3-4成。由於限購政策將覆蓋全國大中城市，預計2011年這些城市的購房需求將受到抑制，但也不排除在供應量大幅增加的前提下出現成交量的恢復增長，但整體來看，隨著西安2010年新開工項目的逐漸入市，供求關係在2011年將得到改善，這也將促進價格水平的平穩；價格方面，“控制目標”和限購令促使房價趨穩，可能出現結構性下調。

　　記者 藺榮梅