北京個別樓盤大降19% 資金鏈趨緊增加降價可能

　　成交量大跌 多城市樓盤出現策略性降價

　　政策高壓之下，部分樓盤價格已現鬆動跡象。記者調查發現，京版“國八條”落地之後，北京先後已有11個項目取得預售許可證並進入預售，成交均價普遍低於擬售均價，其中7個項目價格下降幅度超過10%。業內人士認為，若資金持續趨緊不排除更大幅度降價可能。

　　變化

　　下降19% 降價推銷現象增多

　　記者上週末到北京幾處新開樓盤銷售現場進行實地調查發現，遠洋一方等地産項目售價均有下跌跡象。其中，于13日取得預售許可證的豐台區某項目，成交均價為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價下降19%。

　　在記者統計的11個取得預售許可證並進入預售的項目中，成交均價較擬售均價下降幅度大約在2%至19%之間。

　　同樣，最近上海、杭州等城市均出現個盤降價推售現象。據披露，在上海，位於浦東一項目3月初開盤的實際報價是前期網上參考價的7.6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。

　　不過，目前相當一部分開發商只是“策略性降價”，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，政策調控確實遏制了一手供應方漲價的勢頭，但在政策調控之初，雖不排除某些開發企業對後市未雨綢繆或因自身業績要求而採取適當讓利促銷的營銷策略。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓(微博)接受記者採訪時説，5月黃金周已臨近，開發商將在4月中下旬展開一系列優惠活動，預計北京、廣州、重慶和成都等地市場將會表現突出。

　　結論

　　成交量短期內難大幅提升

　　在開發商促銷降價增多背後，多城市成交量大跌局面凸顯。中國指數研究院發佈的統計數據顯示，3月7日至3月13日監測的35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，其中，海口成交量跌幅高達76.6%。

　　以北京為例，前一週成交套數達1056套，成交面積為10.4萬平方米，環比下降16.08%。從更長的時間段來看，京版“國八條”調控政策已執行月余以來，北京樓市成交量持續低迷。

　　徐楓認為，成交量下跌除政策因素外，開發商推遲銷售也是一個主要原因。

　　北京某上市房企資深人士何先生日前接受記者採訪時表示，在市場比較低迷的情況下，會在很大程度上影響到推盤意願，“除非特別缺錢，否則我們能往後拖就往後拖”。

　　對於未來一段時間內的成交量走勢，德佑地産研究中心主任陸騎麟表示，一方面是開發商對未來兩三個月內樓市回暖的信心相對不足，另一方面是購房者期待此次嚴厲的樓市調控政策使得開發商進行主動的價格調整，在供求雙方的觀望之下，樓市成交量短期內得到大幅提升的可能性幾乎不存在。

　　後市

　　資金鏈趨緊增加降價可能

　　WIND統計數據顯示，截至3月20日，按照申萬一級行業分類，兩市已有共計42家房地産上市公司公佈了2010年年報，包括資産負債率和現金流量數據則顯示其經營現狀並不如此樂觀。

　　從資産負債率來看，包括萬科、保利地産、金地集團等在內的已公佈年報的龍頭企業均較去年有所上升。萬科的資産負債率為74.7%，同比上升11.5%；保利地産為79.0%，同比上升12.8%，金地集團則達到了71.2%，同比上升2.2%。

　　而從現金流的狀況來看，截至2010年末，42家上市公司的經營活動現金流量凈額為-513.3億元，而去年同期則為249.1億元；現金及現金等價物凈增加額為279.9億元，去年同期則為440.1億元。數據統計還顯示，截至2010年末，42家上市公司的存貨數量已經達到了4721.6億元。

　　“目前一些大的開發商資金狀況還好，中小開發商則比較緊張。”廣發證券房地産行業分析師沈愛卿對記者表示，如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續三個月的話，一些中小開發商將迫於資金的壓力不得不通過股權轉讓等方式來籌集資金，而大的開發商則將會採取新的銷售策略，可能會進行5%至10%幅度的打折銷售。 據《經濟參考報》