多個城市樓盤現策略性降價預示著什麼

　　□余豐慧

　　京版“國八條”落地之後，北京先後已有11個項目取得預售許可證並進入預售，成交均價普遍低於擬售均價，其中7個項目價格下降幅度超過10%。最近上海、杭州等城市均出現個盤降價推售現象。不過，目前相當一部分開發商只是“策略性降價”，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限(3月21日《經濟參考報》)。

　　國八條出臺將近兩個月時間，到底效果如何？政府、百姓、市場以及開發商都在觀望等待，都急需了解史上最嚴厲調控政策效果。特別是自住性購房者急需了解房價是否能降下來，能否出現拐點，然後決定自己的購買行為。

　　從目前市場信息看，國八條出臺後，隨著各地調控細則的頒布，住房交易量出現大幅萎縮。按照市場規律，無論哪個市場，交易量下降是價格走低的先兆，交易量下降緊接著就是價格下降。權威研究機構的中國房地産指數研究院最新報告顯示，今年3月份第一週監測的30個城市中，樓市成交量下滑的城市佔七成。重點城市中，7個城市成交量環比下跌，其中天津跌幅最大，超過56%。

　　多城市出現的成交量下降、房價鬆動，充分説明史上最為嚴厲的樓市調控政策正在發力，特別是稅收政策、房貸政策、限購政策、強化地方政府調控責任等“核武器”的威力正在顯現。自從1月26日國八條頒布後，這段時間樓市調控一直保持高壓態勢。從中央高層看，溫家寶總理2月28日在新華網在線與網友訪談、3月5日所作的政府工作報告、3月14日記者會上答記者問，無不嚴厲、嚴肅地談及樓市調控問題，決心之大、信心之足前所未有。住建部、央行、銀監會等職能部門一再表示不折不扣執行樓市調控政策的決心。地方政府頻頻出臺落實國八條細則，特別是各地出臺的限購政策可以説對高房價、對投機投資可謂致命一擊。

　　只要樓市調控執行力不減弱，落實上不打折扣，地方政府不拉偏套，照此趨勢下去，房價拐點將提前到來。從近期看，在貨幣政策如此大力度緊縮的情況下，商業銀行對開發商貸款基本被封死。雖然開發商幾年來積累了巨量資本，但是，這些資本都已經以商品房形態被佔用，只要信貸持續緊縮，只要資本市場不對開發商開綠燈，那麼，開發商堅持不了多久，資金鏈就會斷裂，開發商第一個選擇將是降價銷售手中握有的樓盤。這將促使房價拐點提前來臨。同時，一季度末是各城市公佈房價調控目標的最後期限，這也將對房價走勢帶來影響。這裡需要注意的是，就目前一些城市透露的房價調控目標，房價上漲率竟然高達兩位數。按照這個調控目標，房價不但不會下降反而還得上漲。這完全是走過場，糊弄中央，糊弄民眾，必須警惕！

　　從房價長期走勢看，回到理性價位指日可待。因為，去年建設的590萬套保障房今年將要投入市場，今年建設的1000萬套保障房明年底將要投入市場，未來5年將要有3600萬套保障房投入市場。這將彌補市場上保障房缺位的狀況，將分流一部分購買力，從需求上大大減輕對商品房需求的價格壓力，商品房價格從根本上回歸合理價位將為期不遠。

　　總之，只要調控不鬆懈，落實不被變相，執行力不被弱化，房價拐點可能比此前市場預測的期限提前到來。