群益證券：金朝陽目標價14.6港元 買入評級

群益香港研究部

　　主要業務: 金朝陽(00878.HK)從事房地産業務30年，為香港著名上市地産發展商，集團于1997年香港交易所上市。公司核心業務為發展各類優質物業，旗下物業投資組合一直帶來長期而穩定的收益。憑藉多年來建立的穩健基礎，公司業務範圍已擴展至物業管理、國內房地産開發和國內城市基礎設施等領域，總資産高達90億港元。公司一直致力於市區物業合併、整合及重建業務，積極活化舊區，改善市區老化問題，為舊區注入活力與色彩，達致提升都市生活環境及素質。公司將透過物業合併及投資物業組合等項目，時刻檢討並更新組合，藉以爭取最大的投資回報。除以香港為基地外，近年于中國內地之業務均見迅速擴展。公司旗下的金朝陽(中國)有限公司，以投資及經營國內城市之市政公用行業基礎設施為主；而金朝陽地産(中國)有限公司，乃主要從事內地房地産開發業務之另一附屬公司。公司一直致力經營香港業務，奠定穩固根基；長遠目光在於擴展中國內地業務，以能讓股東及投資者得到最佳回報為目標。

　　2010年中期業績: 營業收入按年下跌56%至2.5億港元，收入減少主要由於物業合併業務之營業額大幅下跌，抵銷物業租賃業務，城市基礎設施及樓宇管理服務業務則平穩增長。純利按年下跌22.6%至5.4億港元，管理層決定不派發中期股息。

　　更換核數師: 由2010年12月2日起，委任香港立信德豪會計師事務所有限公司為核數師，以填補因香港均富辭任而産生之臨時空缺。更換核數師的原因乃香港均富與香港立信德豪會計師事務所有限公司的業務合併， 後者是BD O 國際在香港的成員企業。

　　出售股權予基金: 2011年1月4日，控股股東傅金珠按每股9.5 元，分別向基金ASM Asia及ASM Hudson, Insight China 及Doric Capital 出售50萬、50萬及100萬股股份，合共200萬股股份。上述股份合共佔該公司已發行股本0.83%。緊隨出售，傅氏之持股將由73%減至72.17%。

　　舊區重建前景無限: 自2010年4月1日起政府將舊樓強制拍賣門檻由九成降至八成，在符合新例範圍內的舊樓地産商擁有八成業權便能強制其餘業主拍賣，縮短項目的收購時間，亦有助公司進行舊樓重建的展遠發展。公司于2010年8月經成功統一業權的希雲街32至50號項目，地盤總面積12,900平方呎，可建樓面面積102,900平方呎。

　　　估值:按現價HK$11.36 計，金朝陽的每股賬面值約為HK$20.46，市賬率0.56倍。現價與賬面值有44.5%的折讓，估值吸引。按股權自由現金流模型(Free Cash Flow to Equity Model)作為估值；資本資産定價模式 (CAPM) 11.2% 計算，金朝陽的內涵值應為每股HK$14.6。我們預計金朝陽FY10E及FY11E核心EPS HK$1.08及HK$1.20，予以買入評級。