房企利潤揭秘：“萬保金招”6年賣房入賬3716億

　　四大房企資産規模已達到4878.17億元，6年增幅凈11倍

　　“暴利”是近些年人們對於房企利潤的一個普遍印象，動輒賣到數萬一平米的普通民宅更加讓很多老百姓對開發商們怨氣重重。

　　那麼，房價暴漲的這幾年來，開發商們到底賺取了多少利潤？這個數據我們很難統計，不過，從地産龍頭“萬保金招”身上我們還是能夠得到一些答案。

　　地産四大天王6年凈賺502億

　　本報記者對“萬保金招”近6年的年報進行統計梳理後發現，這四家龍頭房企在2005年至2010年這6年間，共實現主營業務收入3716億元。其中行業老大萬科獨佔2044億元，而保利、金地、招商（金地集團、招商地産的數據截至2010年9月30日，下同）則分別為886億元、459億元和327億元。

　　而在賣掉價值3716億元房子的同時，“萬保金招”四家龍頭房企也是賺了個盆滿缽滿。萬科2005年至2010年的6年間便實現凈利潤249.9億元，保利、金地、招商的凈利潤則分別為132億元、56.4億元和64.1億元。四家龍頭房企6年間合計賺取的凈利潤高達502億元。

　　這其中，2007年是各家房企發展最為迅猛的一年。萬科在當年實現了資産超千億，保利則完成了公司上市以來凈利潤的最大增幅，金地的資産規模在當年擴大近3倍，招商地産則使自己的銷售突破了10億元。

　　不過在2008年國內第一次的房地産調控下，四家龍頭房企也同時暫緩了自己發展的勢頭。當年萬科的凈利潤首次出現同比下降，招商地産的主營業務收入也不及上一年。

　　而也正是因為經歷過一次深入的樓市調控，使得“萬保金招”在對應2010年“史上最嚴厲的房地産調控”時的成績出現分化。其中萬科在頭頂嚴厲調控的情況下，仍使自己的銷售突破了千億元大關，同時保利地産業也實現了660億元的銷售記錄。而新推項目72%位於一線城市的招商地産，其全年銷售額則為143億元，較2009年減少了14億。不過即便是處於“萬保金招”末尾的招商地産，其年均10億元的凈利潤也是絕大部分公司難以企及的。

　　保利資産6年激增20倍

　　就在房企們“日進鬥金”的同時，“萬保金招”的資産規模也在急劇攀升。尤其是保利地産，這家2006年才上市的央企巨頭，其2005年的總資産僅為80.15億元，但到2010年末則迅速增長至1523億元。其資産在短短的6年間就增加了1442.85億元，規模更是擴大了將近20倍。

　　而萬科、金地兩家房企的總資産規模在這6年間也是快速增長。萬科2005年的總資産為220億元，到2010年已經增長至2156億元，增幅近10倍；金地2005年的總資産則為66億元，到2010年同樣增長了近10倍，達到了655億元。

　　就是四家房企中規模擴張最慢的招商地産，其2005年至2010年的資産規模也擴大了逾6倍之多，達到了543.8億元，可以説是每一年資産便擴大一倍。而從其近期的表現來看，一向走穩健發展路線的招商地産很可能開始加速發展。3月12日，公司剛剛將旗下全資子公司深圳招商房地産有限公司一分為二，而新成立的深圳招商商置投資有限公司將專注于商業地産的開發，其董秘劉寧就對記者表示，新公司的成立將使旗下分佈較為淩亂的商業地産項目統一併入到新公司，以便於更好了管理和資本上的運作。同時她還表示，今後招商地産肯定將加速公司的發展。而“住宅開發+商業持有”的經營模式是今後一段時間內大型房企發展的主流，曾標榜專注做住宅項目的萬科，如今也涉足商業地産。擁有大量商業項目的招商地産很可能借機縮小與“萬保金”的差距。剛剛履新的招商地産董事長林少斌更是表示，招商地産將以2009年為基數，爭取四年內實現公司凈利潤翻一番，再造一個招商地産。

　　而從總體來看，2005年“萬保金招”四家龍頭房企的總資産合計不過455.22億元，而發展到2010年，其資産總規模已經達到了4878.17億元，增長幅度近11倍。

　　發展速度能否延續

　　不過，面對持續不斷的房地産調控，開發商們從前的“暴利”空間肯定越變越窄，其如何保持現在的發展速度將成為這些房企大佬們面臨的新問題。

　　例如像“萬保金招”這樣的房企巨頭，近些年之所以能夠快速的發展，房屋售價的快速攀升是一個主要原因，可以説房企利潤的增長幅度很大一部分來源於房價的增加幅度。此外，房企巨頭近幾年開發的住房，其土地大部分都是在“招拍挂”制度初期或此前取得的，即使一線城市每平方米的樓面價格也幾乎都在數百元上下，加上建安成本，最多不過4000元/平方米。而其建好的商品房售價在這些一線城市早已高達3、4萬元甚至更高，土地成本更低的二線城市也以超過萬元大關。而這也是房企“暴利”的直接來源。

　　但是隨著2008年以來土地價格的快速上漲，一線城市的很多樓面價格已經超過了每平方米萬元，更有近3萬元每平方米的個例。但房屋售價的增長幅度卻遠沒有跟上，這也就使得房企此前靠低價拿地高價賣房的傳統營收方式遇到了挑戰。

　　雖然有統計顯示，截至2010年末，全國土地儲備前十名的房企還有4.3億平方米的土地可以開發，但是如嚴格按國土部的開發時限規定，這些土地也將在3年至4年內開發完畢，到時房企手中的地價土地將所剩無幾，而開發高價所拿的土地後，房企到底還有多少利潤可賺，就成了房企必須面對的問題。（記者 王 崢）