SOHO中國董事長潘石屹：應讓商業地産復蘇 別總讓錢往住宅跑

　　每經記者 張敏 發自北京

　　“嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來！”針對嚴厲的樓市調控政策，常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)如是評論。在他看來，過去幾年的房地産市場像匹脫韁的野馬，政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。

　　“新國八條”出臺以來，不少城市的樓市遭遇了成交冰點，成交價格也開始停滯不前，但對於市場後期走勢，業界仍然存在較大分歧。

　　近日《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪，他強調，本輪調控是一次劇烈的洗牌，未來3年內將有50%的房企被淘汰。而保障房建設能否及時跟進，則主要取決於其盈利模式。在商業地産方面，潘石屹表示，政府應該讓商業地産、股市復蘇，吸納點資金過來，“不能總讓錢往住宅市場跑”。

　　保障房擠壓商品房市場

　　NBD：中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務，其中今年新增1000萬套，這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓？

　　潘石屹：保障房規模擴大，會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房，現在光保障房一年就新增1000萬套，比商品房銷售規模還大，當然擠壓了很多市場。

　　另外，現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元，前年銷售3萬億元，一共是8.25萬億元（據統計局數據，2009年商品房銷售額應為4.40萬億元）。我算了一下，這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等，還有相當大的資金量。

　　NBD：可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元？

　　潘石屹：你説的2.9萬億元，有1萬億元是開發商的購地投入，另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我，他在中歐商學院的同學中，除了他本人看衰房地産，其他行業的老闆都看好房地産。

　　NBD：商品房市場這麼多的人和錢閒下來，會不會投向保障房，並推動保障房建設？

　　潘石屹：這要看盈利模式。以出售型為主的保障房（經適房、兩限房）有出口，即使售價跟成本有3%的差距，企業仍可回籠資金，就會願意去做。廉租房和公租房是社會福利性質的很難盈利，以地方政府的財政狀況，也不可能補貼太多，企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度，值得在未來的保障房建設中借鑒，最怕的就是一切都推倒重來。

　　房企的三條出路

　　NBD：您曾談到，在這輪調整中，將有50%的房地産企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力？跟以前的政策有什麼不同？

　　潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌，未來3年之內（保障房建設規模最大的2011年~2013年）就會調整完。不像原來，市場每年淘汰10%~20%的開發商。

　　NBD：那麼剩下的50%企業，如何轉型才能度過這個關口？

　　潘石屹：房地産企業的轉型有3個方向：第一是走高端，跟保障房建設脫節，繼續建設商品房，包括高端住宅；第二是朝“岔路”上走，比如進軍旅遊地産、老年地産等，另外現在醫院建設向民間放開了，可以去建醫院；第三就是資金實力比較雄厚的企業，配合政策要求，投入保障房建設。

　　商業地産不會調控

　　NBD：SOHO中國一直從事商業地産開發，您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地産？

　　潘石屹：商業地産不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業地産，推高了商業地産的價格，也跟老百姓沒關係，因為投資商業地産的人都不是弱勢群體。

　　我認為政府應該讓商業地産、股市復蘇，吸納點資金過來，不能總讓錢往住宅市場跑。

　　NBD：“限購令”擠出的那部分投資性資金，未來將流向哪些領域？

　　潘石屹：“限購令”從表面上看是個二套房的問題，背後更深層次的問題是，把投資性需求降為零。我了解到，在北京的很多住宅項目中，有1/3是投資型需求，個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了，就有可能誘發通貨膨脹，我認為應該重視這個問題。