年報稱30家房企現金流減500億 房價可能將下降

　　上市公司年報紛紛披露 開發商業績紅火資金虧空 房價下降的曙光開始顯現

　　30家房企 現金流銳減500億

　　“能挺到現在的開發商不缺錢。”日前，河南省某開發商在接受本報記者採訪時説。然而，這一説法卻被上市公司披露的年報所“推翻”。截至3月16日，滬深兩市發佈年報的30家房企手中，現金流量銳減500多億元。

　　今年開局樓市銷售不暢，去年積壓的大量土地又將進入開發環節，開發商資金的消耗量將持續增長。業內預計，大規模促銷將在中小型開發商中鋪展開來。

　　●數據分析

　　年報好看卻暴露資金短缺明顯

　　去年兩次樓市調控並沒有阻擋開發商闊步前進，大多數房企還是上交了漂亮的年報。隨著昨日冠城大通、濱江集團等地産公司年報的發佈，滬深兩市已有30家房地産公司披露2010年業績。

　　統計數據顯示，這30家房企合計實現歸屬上市公司股東的凈利潤為252.23億元，同比增長43.67%。

　　雖然利潤大幅增長，但房企整體現金流驟減，30家房企去年經營活動産生的現金流量凈額為-358.9億元。而2009年，這些房企的經營性現金流為216.1億元，也就是説，現金流同比減少了575億元。而主要原因就是去年房企土地儲備和項目開發投資額居高不下，佔用了大量資金。

　　此外，年報還顯露出房企負債激增的現實。據萬科的年報顯示，受預收賬款大幅增長的影響，公司的資産負債率上升至74.69%。而保利的負債也不容樂觀，公司年末資産負債率為78.98%，較上年度末有所提高。

　　雙重壓力：銷售不暢+土地待開發

　　“在貸款額度有限的情況下，我們更加傾向於中小企業。”某銀行高層日前對記者表示，給房地産企業放貸並非是其首選。在銀根緊縮的情況下，開發商的資金鏈再度遇到了挑戰。

　　開發商的資金很大一部分來源於預售資金和定金，賣不出去房子，就沒有這部分錢。而3月第二周，期房住宅成交量僅為1530套，同比下跌26%。

　　中原地産認為，佔到總資金來源26%的定金及預收款這一項，很可能因為成交量的繼續萎縮而出現明顯的下降。而另一方面，去年積壓的大量土地，也要在今年初步進入開發環節，開發商資金的消耗量將持續增長。

　　●專家預期

　　“目前已看到房價下降的曙光”

　　目前來看，部分房企的資金壓力不大，但從整體市場來看，2010年已經出現部分企業的虧損現象，而房價最先降價很可能出現在這部分樓盤中。市場均價的這一桶水往往由中小公司來決定。中原地産三級市場研究總監張大偉認為，二季度很可能逐漸開始區域性的價格下調。

　　中國城市建設控股集團總裁于煉表示，現在就是要看開發商資金是否挺得住，今年是穩健的貨幣政策，不同於去年積極的政策趨勢，不僅是開發商，還有很多行業受到資金困擾。如果開發商認為今後房價會平穩，預期比較好，就會死扛價格；如果認為房價會下降，可能會降個10%來獲取快速成交。

　　值得肯定的是，目前大中城市成交量下降，已成為房價下跌的前提。于煉認為，基本上“已經看到了房價下降的曙光”。

　　“房價不回落到合理水平，政策就沒有達到效果，限購令就不會取消。”于煉對記者表示，他認為今年房價不降20%—30%，就不算是回落到合理水平。

　　●相關新聞

　　大房企“找錢”過冬小房企輪番被收購

　　“我認為至少有50%的房地産企業會在未來兩三年內被淘汰出局。”SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)表示。

　　自今年年初以來，上市房企就逐步加快海外“找錢”的腳步。1月份，包括雅居樂、合生創展、中駿置業等眾多房企在內，已經通過發行票據和簽訂貸款協議，籌集了上百億元的資金。而在2月份，香港合和實業有限公司、信和置業和九龍倉等房企，則嘗試從銀行獲取貸款，貸款年限集中在3-4年內。

　　而在成交量持續下滑、銀貸收緊的態勢下，差錢的中小型開發商則面臨被整合或自行退出的命運。

　　2011年1月15日下午3時，在深圳華強北世貿廣場4層，深圳建設71%股權進行拍賣。拍賣過程僅僅持續20分鐘，恒大地産以16.6億元的競價獲得股權。

　　隨後，佳兆業集團控股有限公司(1638.HK)宣佈，擬以6.72億元收購深圳科拓建築旗下的浙江伍豐置業有限公司100%股權。

　　文/記者張媛 楊予諾 製圖/周建文