房企急圈錢500億：樓市過冬資金為上

　　田新傑

　　天氣漸入陽春三月，而樓市則正漸入寒冬。經歷多輪調控洗禮，開發商心裏很清楚，要安全過冬，資金安全是第一位的。

　　中國房産信息集團研究中心最新一項不完全統計顯示，據已公開信息，2011年至今部分地産企業融資活動涉及的融資總額接近500億元。

　　隨著上市房企年報陸續披露，負債率普遍高企的現狀也浮出水面。不過有分析人士指出，即使是如保利地産凈負債率達到了88.5%，其負債結構也是以長期負債為主，短期內財務風險依然完全可控。

　　在這“相對樂觀論”之外，一位正為一筆信託融資發愁的開發商財務負責人告訴記者，無近憂有遠慮，上述500億元融資絕大部分是計劃層面，最終能否實現，有太多未知。同時，建議開發商儘快下調今年業績目標的聲音已開始響起。

　　相對樂觀論

　　國家統計局3月11日公佈的數據顯示，1至2月份，全國房地産開發投資、住宅銷售面積繼續大幅增長。同期房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均全線上漲。但它很可能又是一次統計數據給市場傳遞的樂觀卻錯誤的信號。或許，其他的指標，才能真正看到市場的殘酷現實。

　　據搜房網統計，2月份全國土地成交建築面積環比下降54%。萬科2月新增項目僅為3個，權益建築面積22.9萬平米，公司應承擔地價款8.5億元，環比分別下降92%和87%。保利地産、金地集團等公司也紛紛放緩購地。從本報了解到的開發商意向看，將有更多公司加入這個行列。

　　某種程度上，放緩購地無疑是銷售層面大幅降溫帶來的“條件反射”。佑威及樓市專評網的數據顯示，上周(3月7日至3月13日)上海全市商品住宅成交面積僅為6.30萬平方米，連續第六周成交面積低於10萬平方米。

　　上述變化，最終指向房企的資金安全。不過，中房信分析師楊晨青認為，從已公佈的部分房企的年報來看，如萬科、保利、華僑城這樣的典型企業資産負債率均已在70%以上，而從整個行業來看，資産債率指標較去年同期普遍有所增長也是不爭的事實，但現在就過分強調房企資金壓力，為時尚早。

　　房企現金儲備普遍充足，短期內不存在償債壓力。就CRIC企業研發中心所接觸的房企群體來看，相當一部分企業其實從去年開始就已提前儲備“冬糧”。房企最新出爐的年報還透露另一個信號：房企可結轉收入普遍較多，可保證2011年度銷售指標的完成。

　　譬如，萬科可結轉收入為744.05億元, 覆蓋其2011年1400億目標銷售收入的近53%，而保利可結轉收入為515.44億元，雖然暫未公佈2011年的銷售目標，但這部分收入佔到其去年一整年銷售額662億元的77.8%。有了去年大量結轉收入的墊底，相當一部分企業完成今年年度銷售任務的壓力並不大。

　　在外界驚呼資金危機來臨的時候，開發商已進行了多手準備。這也正是大部分房地産企業在當前這個時點上依然保持著觀望態度的重要因素。問題是，樂觀能有多久？

　　建議下調業績目標

　　據中房信的統計，今年前2個月，地産企業融資活動涉及的融資總額最高已突破400億元。而加上3月份以來陸續出爐的新的融資計劃，今年至今的房企計劃融資額接近500億元。

　　但500億元並不能讓人高枕無憂。僅就前19家披露年報的房地産上市公司統計，2010年度經營活動産生的現金流凈額總計-333.909億元，其中有13家房企的現金流為負值。在2010年創出歷史最好業績的保利地産，當年年底的現金流凈額赤字卻達到-223.7億元。

　　更何況，這500億元還只是計劃中的融資，實際執行結果可能要打一個很大的折扣。

　　Wind最新數據顯示，2009年以來，兩市共有59家房地産企業公佈了增發預案。截至目前，26家房企的增發預案已停止實施，28家企業仍在苦苦等待，其中包括保利地産、泛海建設、金地集團等大型房企。

　　不管是為了繼續生存下去以及提高抗市場波動的能力，還是為了乘機擴張，融資圈錢儼然已是大變局時代的最大關鍵。

　　融資層面的不遺餘力，最終是為業績服務。眼下的問題是，公佈2011年銷售目標的企業中，有相當一部分時間結點是在1月底“國八條”出臺前，而在限購令全面升級以及房産稅正式落地之後，市場的變化顯然超出了房企制定銷售目標時的想象，調整業績計劃已經不容回避。

　　楊晨青指出，今年的市場走勢，3、4、5月份將是關鍵時期，一方面市場需求方對政策調控的認可度高低將有分曉，另一方面從地方政府層面上來看，其實際執行面能否徹底也將有定論，此後市場走勢將會逐漸明朗。“如果這個時期的市場表現不理想，企業有必要適時調整，包括適時回調價格以促進銷售，確保現金回流及資金鏈的安全；調整年度供應計劃和年度銷售目標等。”