隱形利潤誘惑巨大 房企搶食保障房

　　⊙記者 朱楠

　　即將在未來五年佔據房地産市場供應量半壁江山的保障房，正改變著市場的供求格局，也將改變開發商參與市場的遊戲規則。

　　曾幾何時，保障房被諷為“雞肋”。而如今，隨著未來五年保障房建設任務的落實，越來越多的開發商開始搶食保障房這個大蛋糕。表面微利的保障房建設，其背後的隱形利潤足以對開發商形成巨大誘惑。

　　從“雞肋”到“香餑餑”

　　“十二五”規劃已明確，未來五年全國要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低於住房用地總量的70%。

　　面對大幕開啟的保障房“井噴時代”，越來越多的開發商開始醒悟，市場格局的改變必將帶來遊戲規則的變化，因此紛紛轉而搶食保障房這塊大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投與貴州省政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設框架協議》，自行組建從事保障性安居工程及其配套設施等建設工作的項目子公司，計劃在“十二五”期間在貴州省內完成建設面積約1000萬平方米（約20萬套）、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設施。

　　隨著房地産政策“風向大變”，保障房一夜之間從“雞肋”變成了炙手可熱的“香餑餑”。據不完全統計，近期投身保障性住房建設的包括萬科、中國中冶、城投控股、金地集團、保利地産、遠洋地産、上海建工、陸家嘴、招商地産、中國建築等地産大鱷。日前，萬科總裁鬱亮在2010年年報説明會上就表示， “今年拿地主要目標是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的綠城集團也開始將觸角伸向保障房領域，不僅杭州22個代建的保障性住房項目綠城拿下了12個，還在青島、瀋陽等地涉足保障房建設。

　　保障房背後的隱形利潤

　　對於利潤第一的上市房企來説，除了“為政府分憂、為百姓造房”的“鐵肩擔道義”之外，更關注的恐怕還是保障房背後的隱形利潤。

　　“根據規定，經適房的成本利潤率是3%，兩限房在8%-10%。”有業內人士告訴記者，然而房企參與保障房建設，其實際利潤可能遠不止這些。例如中天城投就在公告中表示，根據中天城投的“實戰經驗”，建設保障房的收益根據地方政策可達8%左右，加上配建的商場商鋪、辦公場所等經營性附屬設施及享受的政策優惠，預期收益會更高。

　　除了賬面上的收益之外，參與保障房建設可以在一定程度上規避嚴厲的房地産調控壓力。有房地産開發企業負責人透露，保障房建設成本較低，需求穩定，資金週轉速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤率計算，5倍左右的杠桿意味著開發商的資金收益率可擴大至25%左右。

　　不僅如此，在中央下達的保障房任務面前，各地方政府也感受到巨大的建設壓力，幫助地方政府分擔保障房建設壓力，也成為一些房企進入部分城市房地産市場的“敲門磚”。

　　“很多企業參與保障性住房的建設，更多是政府公關需要，通過承攬保障房項目，可以獲得更多的經營性用地。”一名熟悉保障房運作的行業人士對記者表示。以往開發項目平均利潤高達29%的綠城中國，對微利的保障房建設如此感興趣似乎很反常，但深入了解可以發現，以綠城進入瀋陽為例，除了承包了了一個50萬平方米的保障房項目外，綠城還參與建設了瀋陽的全運村項目。

　　而對於上市房企，國泰君安地産分析師張偉明表示，大規模參與建設保障房或能幫助上市房企打開資本市場的融資通道。張偉明稱，目前房地産公司在資本市場再融資的通道基本關閉，但因為國家現在力挺保障房建設，會給房企一定的融資空間投入保障房，因此很可能會給企業帶來定向增發、發債等資本市場融資機會。