應對調控各尋出路 房企深耕特色地産

　　⊙記者 于兵兵

　　養老地産、旅遊地産、環保地産……五花八門的特色地産模式正在興起。正經歷著史上最嚴厲的房地産宏觀調控的開發商們，正試圖在傳統的商品房之外，通過深耕産品線而各尋出路。

　　3月初，上海復星集團與上海市建築科學研究院簽署《戰略合作框架協議》，宣佈在綠色節能領域建立戰略合作關係，促進國內建築行業節能技術的應用。並把節能領域股權合作平台啟動工作作為雙方合作的首要任務。

　　復星旗下地産公司復地集團董事長張華向記者介紹，早在2006年，復地曾與建科院合作推出了節能建築試驗産品——愛倫坡生態別墅，復地也因此成為在節能建築領域試水較早的地産企業之一。在目前樓市調控的大環境下，專家分析，總盤量較小的復地可能會走一條主打環保創新牌的地産模式，以形成獨特的産品競爭力。

　　“對於在環保節能的地産産品和市場方面究竟怎樣拓展，其實很多公司未必已經想好，只是先打出概念、搶佔市場，畢竟這是一個方向。”一家同樣主打環保牌的地産公司內部人士稱。

　　和環保地産一樣處於發展初期的還有養老地産概念。“最近有很多地産商向我們諮詢養老地産的情況，大家對這一模式的關注好像忽然多了起來。”中國房産信息集團高層告訴記者。

　　有報道稱，萬科、保利、華潤等大型房企都在不同場合表達了對養老地産的關注，北京、上海、廣州等地也已經出現養老地産的試點。不過，有專家表示，目前的養老地産還只是停留在硬體服務上，要想讓養老地産有更大市場，金融等軟體配套服務不可或缺。

　　以北京“幸福匯”為例，其本質上只是一個適合做老年住宅的遠郊商品房。規劃設想中，除常規必需設施外，還配備醫療服務站、心理諮詢室、老年學校、專用浴池等，以及24小時呼叫護理、送餐、果蔬送貨上門、收費代繳等服務。萬科一位高層曾介紹説，在這個項目中，開發商實際上扮演的只是資源整合者的角色，聘請了有老年公寓經營經驗的管理公司進行管理。具體而言，入住社區的老人一次性交會費，通過合同擁有房子使用權（沒有買賣權），並可通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住後每年還要繳納一定金額的年費，及公共事業費和各項服務費。

　　“以前上海曾經討論過以房養老的金融創新，但後來又不了了之。如果在這一塊沒有更人性化的突破，養老地産不會有大規模的發展。”一位關注養老地産模式的業內人士稱。另外，該人士也表示，開發商之所以開始關注養老地産，除了其消費市場龐大外，還有未來可能出現的政策突破。比如，因為養老地産有一定的社會福利性質，政府或許會在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上給予一定的政策優惠。

　　旅遊地産是另一個受到熱捧的地産概念。2010年初，海南國際旅遊島引發了市場對旅遊地産的熱情。曾經成功撮合易居中國與新浪聯手打造中國房産信息新媒體的沈南鵬，將房地産營銷與旅遊服務業結合，拉進了攜程網和如家酒店集團這兩大旅遊業巨頭，與易居、新浪聯手成立中國旅遊地産服務集團。“未來的模式是，一個投資者一旦打算購買旅遊地産物業，攜程網會通過信息統計與分析，得出該區域物業旅遊人流量和集散度，給出更權威的投資建議。而在物業管理過程中，如家通過其客戶管理體系，通盤分配物業資源，最大限度提高物業出租率。”中旅服集團高層向記者介紹。

　　在目前住宅市場遭遇嚴厲調控的階段，開發商或試水細分的商業地産，或在住宅産品上加大特色研發，這是房地産宏觀調控給市場的另一大貢獻。自此，持續了近20年的房地産粗放型發展開始轉型。