朱大鳴：三四線城市樓市火爆超乎想象

　　朱大鳴

　　資本正在向三四線城市泄洪，沒想到筆者在2008年的一個預言，如此這般的快就到來了。當時筆者認為，大房企如萬科等盤踞一線二線城市，中小房地産企業進軍中小城市，然而，三年之後，就連萬科等大房企也被央企和高地價擠走了。在接受某報記者採訪時候，筆者當時就指出，在城市化進程比較慢的三四線城市，房地産開發空間很大，是中小房企發展的方向。事實上，當前的變化，還是有些唐突。

　　有媒體報道説，就在一二線城市限購調控逐漸加碼之時，三四線城市的房地産市場正展開一幅“大幹快上”的火熱藍圖。隨著一年來房地産調控政策的演變，房地産商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬鬆的三四線城市再次集結。在唐山這樣的房地産三線城市，萬科、萬達、綠城等開發商早已搶先進入，每一家開盤都在刷新當地最高房價，增幅高達1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創等知名開發商還在倚門待進，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規模進入唐山。也就是説，三四線城市，已經成為各種開發商的新方向，由於絕對價格的洼地，各地地方政府的推動，三四線城市的地價和房價都在飆升。而且，這種趨勢，已經超過了三年前筆者的想象。

　　比如説，唐山常住人口不到200萬，2008年時土地價格只有每畝30萬元，如今已漲到每畝300萬-400萬元，上漲超過10倍。地價急劇上漲，實質上是在重復一線城市的模式，即以土地財政推動整個地方城市化的規模，不過，這樣的地價急升，最終也會使得成本驟升，在獲得短暫的鉅額利潤的同時，將給地方帶來未富先奢和高成本的困境。有的地方長官痛哭道，前任將土地差不多都賣完了，他們做事都很乏力，因此，大規模的透支後人的資源和財富，來粉飾當前的地方經濟，實在是鼠目寸光。

　　不僅僅是開發商和地方政府在大規模的推動三四線城市的地價和房價，大量的社會資本，已經如禿鷹一般，從一線城市和二線城市，撲向廣大的三四線城市。據説，財大氣粗的晉商仍在買樓；甚至對投資非常保守的徽商最近也開始出手了，業內人士將其視為非常重要的信號。也就是説，資本需求推動了三四線城市樓價和地價的步步高升。

　　不過，由於是資本推動型的城市化，必然為三四線城市帶來空置率。舉例來説，唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦産資源豐富，近年來，這些地方的礦主、煤老闆成為唐山市高檔住宅消化的主力，他們大多數是投資需求。這種模式，與內蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發展路徑如出一轍。

　　為什麼會出現這樣的情況呢，主要是因為當前的三四線城市房價上漲，是資本推動型和成本推動型，所謂資本推動型，三四線城市的房價和地價，主要是一線城市和二線城市的資本擠出效應和超額貨幣供給的結果，所謂成本推動型，主要是指房價上漲來自於資本成本的增加和土地稅費成本的增加。

　　不過，這裡需要説明的是，由於前期集中精力發展一線城市二線城市，導致這些城市的成本不斷上升，各種弊端顯現。長期資金饑渴的三四線城市，迎來資金充沛的時代，迅速地崛起，這也是客觀情況。中國必須要加快城鎮化的進程，實質上是要發展小城市，實現經濟結構的轉型，或者，資金轉移到三四線城市，也是一種需要。

　　然而，這不是鼓勵，所有的資本都到三四線城市去炒樓和炒地皮。因為如果一些三四線城市住房空置率遠遠大於所能夠消耗的需求之時，爛尾樓可能遍地開花。資本到三四線佈局是對的，僅僅是作為炒作資本，卻會對整個地方經濟，帶來致命的打擊。因為地方政府熱衷於賣地生財，忽略了地方企業盈利能力的增長，遲早會使得資産價格的上漲形成資本泡沫，倒灌地方經濟，使得地方經濟遭受資本的蹂躪，苦的還是當地百姓。