上海商品住宅均價重回高位

　　早報記者 陸鳴

　　受高端項目集中成交影響，上周上海商品住宅均價重回高位。

　　中國房産信息集團14日發佈的數據顯示，上周(3月7日-3月13日)成交狀元、位於楊浦區的一豪宅樓盤均價則高達74360元/平方米，使得上周商品住宅的平均成交價格重回24385元/平方米的高位，環比(較前一週)漲幅高達27%。

　　網上房地産數據顯示，該豪宅樓盤上周成交了11套，累計成交金額達2.21億元，佔到上週全市商品住宅成交總金額13.8億元的16%。

　　中房信此前發佈的數據顯示，前一週上海商品住宅成交面積第一名的海韻馨苑均價僅8174元/平方米，使得前周商品住宅的平均成交價格跌破2萬元/平方米關口。

　　“低迷成交難以持續”

　　此外，上週全市共推出7.15萬平方米房源，環比上升16%；成交5.66萬平方米，環比下滑11.3%。

　　“這表明開發商的推盤意願在上升，但市場買氣還沒有被調動起來，因此需要開發商給出足夠多的優惠，需要更多的樓盤加入到降價促銷的行列中來。”中房信分析師薛建雄説。

　　薛建雄分析，今年1月底2月初陸續出臺的系列調控政策加上春節因素，已使上海2月以來近6周的商品住宅成交量低於8萬平方米，這是之前調控過程中未出現過的低迷行情。與此同時，經過去年一整年的調控，購買需求已經大量積壓，通脹壓力也在加大，部分購房者仍有較強的入市慾望。這部分需求，需要開發商在房價上給予一定的讓利才能釋放。

　　“我認為新政後樓市的主基調是2月退房、3月降價、4月量價齊升(與3月的最低水平比)，五六月房價可能恢復到新政前的水平，需要新一輪調控。”薛建雄稱，近期市場上的打折促銷樓盤已在增加，優惠幅度也在加大，從個別降價幅度較大的樓盤獲得良好銷售業績的情況來看，市場的買氣也在逐步回升。

　　“開發商仍無降價衝動”

　　儘管成交量低迷，但開發商仍吝于促銷。

　　21世紀不動産分析師黃河滔認為，持續調控影響下，開發商心理價位降低成為必然，但實際開盤價格可能與目前市場價位相差無幾，或略有下降，但幅度不會超過10%。儘管部分樓盤已有價格鬆動跡象，但多屬短期促銷手段，數量不多。未來兩到三個月，目前所推樓盤的銷售情況將成為開發商進一步定價的主要依據。

　　“在該段觀望期內，預計多數開發商初期仍將採用隱性降價、多批少賣、延期開盤等以時間換空間的銷售方式來試探市場反應。”黃河滔説。

　　房價難降讓中小戶型房源成交增長。

　　21世紀不動産統計顯示，2011年3月1日-3月13日新建商品住宅中，90平方米以下面積房源交易套數佔比激增，而90-140平方米、140平方米以上面積房源的交易套數佔比則明顯下降。從環線分佈看，內中環至外郊環三區域的購買力，再次被分化至郊外環及內環內兩區域。

　　3月成交有望回暖

　　3月前兩周，上海新建商品住宅成交環比激增。

　　另據21世紀不動産統計，3月1日至3月13日全市新建商品住宅累計成交1059套，較之前兩周上升207%，較去年同期下降34.1%。成交均價約為1.98萬元/平方米，較之前兩周下降2.9%，較去年同期下降3.4%。

　　黃河滔稱，春節因素和供應稀缺是3月前13日成交量環比大幅提升的主要原因。據悉3月上旬獲得預售證的新增上市住宅項目僅10個，面積22.2萬平方米，較去年同期下降28.5%，而去年月度平均獲證上市數約為55個。

　　不過，黃河滔也強調，考慮過去幾個月實際開盤數並未達到相應預售數，在上海春季房展會的推動下，3月實際開盤數可能超預期，“不排除3月市場借助供應的集中釋放，步入復蘇快車道的可能。”

　　商業地産重新活躍

　　值得注意的是，上周上海的商業地産成交重新活躍。

　　德佑地産數據顯示，上周上海環球金融中心成交兩層房源，成交面積6538平方米，均價達到82353元/平方米。(編注：截至發稿時，網上房地産顯示，此間上海環球金融中心在已售兩層的基礎上，再度售出第69、70兩層，總計售出面積已達13052平方米。)超過了中融碧玉藍天大廈和中信廣場73000元/平方米、71746元/平方米的成交均價紀錄。前一週，全市商業辦公項目成交量已回升至春節前水平。

　　德佑地産研究主任陸騎麟稱，商品住宅成交量無法擺脫調控陰霾的影響，持續低位徘徊。目前供求雙方相互膠著，成交量得到大幅提升的可能性幾乎不存在，“這也讓我們也聯想到三月小陽春的破滅。”陸騎麟説。