日本地震會改變租售結構 高層建築市場風險大增

　　黃樹輝

　　日本大地震在給製造業造成沉重打擊的同時，與居民息息相關的房地産業更是首當其衝。

　　根據公開資料推算，此次地震海嘯受災嚴重的宮城縣和福島縣兩地，合計面積約21068平方公里，總人口合計約450萬人，兩地大量建築被地震和海嘯破壞、摧毀，為兩地乃至整個日本的房地産市場蒙上一層濃厚的陰影。

　　由此前日本發生的歷次地震以及國際經驗判斷，儘管政府會在地震後出臺支持災後重建的相關貨幣和財政政策，但由於震後房地産市場對貨幣政策的短期敏感度較低，這些政策不能改變地震對房地産行業造成的短期衝擊。

　　短期市場“裂變”

　　儘管每次地震對不同國家和地區的房地産市場影響各異，但在災後重建過程中，是否有新的土地投資機會、政府制定的住房重建政策如何保證商品房市場秩序、地震對住房消費者心理産生怎樣的影響以及這種影響的衰減週期又是多久，乃至整個房地産市場的恢復期要多久等問題，卻是共同命題。

　　美國1994年洛杉磯地震、日本1995年初的阪神大地震、中國台灣“921”大地震以及汶川大地震，在短期內都給當地房地産行業造成不小的打擊，在很大程度影響了自住購買者與投資者。

　　日本阪神大地震造成經濟損失1000億美元，死亡6433人。日本房屋與城市發展部對1995年阪神大地震後奈良縣的購房消費者進行了詳細研究，震後購房意願由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達71.23%，而對公屋與私人商品房的租賃需求大幅上揚，其中公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%，私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。

　　高層建築將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰。地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費者數量，在地震後下降了93.9%，僅佔購房人群6.1%比例的購房消費者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低於地震前16.9%的比例。

　　成都正合地産顧問有限公司高級項目經理楊奕峰就地震對房地産行業的影響進行了專題研究，他在接受《第一財經日報》採訪時表示，根據日本的調查，高達70.8%的購房人群在地震後傾向選擇聯排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來一段時間內市場恢復階段，低密、多層將引領市場復蘇。

　　這種影響還包括去區域選擇的變化。奈良縣消費者調查顯示，75.7%的消費者在震前選擇居住于郊區，在地震後，88.6%的消費者傾向選擇城市近郊區生活，上升幅度為17%，主要原因是消費者認為密度高的城市在地震中安全度更低。

　　但地震並未加劇日本房價的下跌。公開資料顯示，阪神大地震後，日本全國土地價格指數在1995年與1996年分別下降3%和4%。其中“全國住宅地價指數”下跌幅度更小，僅為1.6%和2.6%，遠低於這一指數在1993年和1994年的下降幅度。這意味著，阪神大地震並沒有顯著加劇當時的日本房地産市場下跌趨勢。

　　行業恢復多重懸疑

　　日本政府為了減少阪神大地震對房地産和股市的影響，1995年期間採取了較為激進的貨幣放鬆政策，一年內平均貸款利率大幅下調大約1.5個百分點，從年初的3.5%下降至年末的2.0%，對房地産形成有力的金融支持。

　　但楊奕峰根據研究結論表示，震後房地産市場存在三大規律，其中包括震後出臺的貨幣政策並不能改變地震對房地産市場造成的短期衝擊。

　　楊奕峰説，無論是美國洛杉磯地震後經濟恢復的中性偏緊的貨幣政策、中國台灣“921”大地震後經濟轉型偏松的貨幣政策，或是日本阪神地震後經濟衰退期激進的貨幣放鬆政策，都沒有對震後房地産市場的恢復産生可察的差異效果。

　　另一個普遍規律是，房地産市場恢復期大約等於收入增長恢復期加上6個月。楊奕峰表示，如果地震對城市經濟未産生嚴重破壞，區域居民收入未發生明顯變化，震後房地産市場恢復期則為6個月。

　　但如果地震對城市經濟産生嚴重破壞，區域居民收入下跌，震後房地産市場的恢復期等於經濟恢復期加上6個月，因此這也在很大程度上依賴經濟恢復速度。

　　對開發商而言，一個無法回避的問題是，高密度和高層住宅在震後面臨不小的市場風險。楊奕峰表示，地震刺激低密度住宅銷量，但暢銷期較短，僅僅維持5個月左右。

　　地震後，日本採取政府基金與地震險相結合的方式進行災後住房重建的資金籌措。在日本，地震保險作為房屋火災保險的附加險而存在，房屋所有者有權選擇購買與否，但由於日本地震頻發，其實際購買比例較高。

　　值得關注的是，日本的災後住房重建模式，更偏重於解決低收入階層的住房安置問題。震後日本政府的住房重建以廉租房開發為主，雖然也鼓勵自有産權住房進行大規模的物業維修建造，但對這部分住房建設缺乏足夠的支持。