對於提前還貸 首套和二套房貸要區別看待

　　劉宇鑫

　　先還了，還是再等等？

　　眼看著央行一路加息，房貸每月還款額噌噌往上“蹦字兒”，購房者們紛紛轉起了提前還貸的念頭；而在無貸“一身輕”後，不少人依然糾結：在貸款收緊、通脹走高的背景下，現在提前還貸值不值？

　　正方

　　“遲早要還 早還早輕鬆”

　　張先生是一家大型國有企業的行政管理人員，家裏有一個上小學的女兒。為了改善居住條件，張先生在2008年貸款買了一套房，執行的是基準利率上浮1.1倍的二套房利率標準，與銀行簽訂了20年期限的借款合同，貸款50萬元。2009年銀行利率沒有變化，但在2010年經歷兩次加息後，從今年1月開始，張先生每月的還款額增加了幾百元。好在他和愛人2010年年終獎加起來發了近10萬元。家裏有點余錢了，張先生尋思著把這些錢用於提前還貸。

　　■觀點

　　二套房貸還款初期適合提前還

　　專家指出，張先生是二套房貸款客戶，兩次加息後貸款利率由借款時的6.534%上調至7.04%。像張先生這種處於還款初期的借款人，選擇提前還貸還是較為適合的。因為在還款初期，借款人償還的月供中利息所佔的比例較大，借款人在初期選擇提前還貸能夠減少日後的利息支出。

　　如借款人使用等額本息還款已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期，此時則不建議“提前還貸”。因為，此時的借款人已經償還了大部分的利息，提前還貸的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　■專家建議

　　提前還貸“四步走”

　　提前還貸看似簡單，實則複雜，為方便有提前還貸打算的購房人，專家歸納出提前還貸四步驟。

　　一、提前還貸需預約

　　借款人想提前還貸，必須已連續還款6個月以上，個別銀行甚至要求連續12個月。要辦理提前還貸手續，銀行一般要求借款人提前15個工作日左右提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請後要審批，審批也需要一定時間。此外，有的銀行規定提前還貸要是1萬元的整數倍，有的銀行需要收取一定數額的違約金等。所以需要提前還貸的借款人，更要仔細核對各家銀行的政策後再做打算。

　　二、提前還貸需準備

　　借款人若要提前還貸，一般要在通過電話或書面提出申請後，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款的借款人，也要等待銀行計算出剩餘貸款額，以便借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是辦理轉按揭業務的客戶，最好還要找專業的擔保機構來做委託公證，提防業主提前還貸後客戶不買房或是客戶用首付款幫業主還清尾款後，業主漲價。

　　三、提前還貸勿忘退保

　　借款人提前結清全部尾款後，銀行會出具結清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。需要提醒借款人的是，部分保險公司的電話和工作地點可能會有變動，在退保之前最好電話預約，以免耽誤時間。

　　四、解抵押不可忽視

　　借款人在辦理貸款時，銀行都會辦理抵押登記。如果結清貸款的話，一定不要忘記去解抵押這個環節。目前，部分銀行會自行解抵押，但解抵押後需由借款人到銀行取回房本原件。如果不是銀行自行解抵押，借款人作為受託人要攜帶房産證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證明去相關區縣建委自行辦理解抵押手續。

　　反方

　　“還款容易 再借就難了”

　　李女士2007年年底首次購房，當時享受到的是銀行首套房七折下浮優惠利率，貸款120萬元。2008年幾次降息後，2010年又加息兩次，2011年節後央行又再次加息，加上最近媒體報道首套房優惠利率普遍調至基準利率，李女士的愛人擔心原來享受的七折利率會上調，還款壓力加大。趁著自己近幾年投資賺了幾十萬元，他想把這些錢用來提前還清貸款尾款。可李女士並不這樣想，常言道“好借好還，再借不難”，可是如果把錢一下子都還給銀行，等自己再買房時需要貸款，可就不那麼容易獲批了。

　　■觀點

　　首套房貸不宜提前還

　　對首套房貸借款人來説，即使央行連續加息也不必過度緊張。因為央行加息上調的僅為貸款基準利率，借款人原來享受到的優惠利率折扣不受影響。而這部分人選擇提前還貸後，如果再貸款購房，銀行對其將毫無優惠，而是按二套房執行1.1倍基準利率，借款人得不償失。所以，專家建議首套房的借款人，加息後月供上漲不會影響生活質量，則不要選擇提前還貸。一旦借款人提前還貸後，再貸款購房時在貸款額度和利率上都會受限制，再向銀行借錢就難了。

　　■專家建議

　　余錢可選穩健型投資品

　　對於李女士這類不適宜提前還貸的借款人，專家建議他們將手中余錢用來購買其他投資理財産品，特別是對那些抗風險能力較弱的人來説，可以選擇國債、定期存款或是銀行特色理財産品等風險性較低的穩健型理財産品，而對於有敏銳投資嗅覺的人群可以選擇股票、期貨等收益性較高的投資産品。另外，借款人還要兼顧投資和儲蓄，在選擇投資的同時，還要留有一定的儲蓄用於日常生活不時之需。