周俊生：調控房租要尊重市場規律

　　周俊生

　　最近一段時間，國內部分城市房租出現了明顯上升的趨勢。在住建部3月9日召開的記者會上，住建部領導表示，房租調控應該是房價調控的一部分，各級政府有責任重視房租調控工作。

　　在政府不斷加大對房地産市場調控力度的當下，長期“桀驁不馴”的房價終於在近期有所收斂了，但是房租卻在上漲。調控樓市的目的是為了讓中低收入者買得起房，這是一個長期的目標，就可預見的未來而言，即使房價有所下跌，要想達到讓中低收入者輕鬆買房還是不夠現實的，因此租房本是一條可選擇的途徑，對於大量從外省進入大城市的“新城市人”來説更是如此。然而，房租上漲卻增加了他們的現實困難，因此，政府將房租納入樓市調控範圍，似乎很能得到民心。

　　但是，政府有什麼手段來調控房租，卻是一個十分現實的問題。房價久調而不下，已經説明政府面對市場能夠使用的手段有限，最後不得不使出限購的行政手段。但對於房租，政府不可能使出限租的手段，即使真的這樣做，也不可能像限購那樣收到預期的效果。其中的道理很簡單，房租的形成，更多的是市場供求關係的反映，當房屋租賃市場處於供不應求的狀態，價格當然可以由房東説了算，如果政府硬性規定一個上限，房東如果認為無利可圖或者利益太薄，可以採取不出租的策略來對抗，而需求方就會無房可租，受折磨的還是租房者。

　　在住建部的記者會上，有關官員公佈了國家統計局的一項抽樣調查：我國城市居民的89%擁有自有住房，它們由三部分組成，即祖上遺産、房改房和商品房，剩餘的11%應該是原有的公租房。這個調查應該説是基本符合我國城市居民的房屋擁有狀況的。但儘管如此，現在房屋租賃市場卻出現了供不應求的態勢，這與目前廣泛的人口遷徙有很大的關係，大量人員離開故鄉異地就業，特別是集中于所謂“北上廣”之類的大城市，使這些地方的房屋租賃出現了很大的市場。由於多年來我國公租房建設的欠賬，導致目前大城市的房屋租賃市場已經基本上由私人主導，租金自然由房東説了算。在樓市調控日趨嚴格的背景下，商品房購買力受到了壓制，部分房屋需求者只能流向租賃市場，房租出現上漲也就毫不奇怪了。

　　行政手段在房屋租賃市場根本行不通，所謂調控房租，必須尊重市場規律。政府作為市場的仲裁者，需要做的是運用政府的力量遏制市場中可能出現的寡頭壟斷，以避免出現價格操縱，從而維護市場的公正性。而要想達到調控房租的目的，能夠實施的手段只有改變市場的供求關係，比如，加大公租房的建設，或者對需要保障的人群提供適當的房租補貼。其實，即使是公租房，也需要政府讓利，這對公租房承租者來説是一種看不見的補貼。那麼，政府不妨將這種“暗補”轉為“明補”，制訂相關的政策法規，讓符合條件的租房者能夠得到實惠。