限購令後炒房資金去向：大量投資駐留房地産

專題:聚焦房地産調控

　　每經記者 葉書利 楊羚強發自北京、上海

　　住宅限購令的擠出效應正逐步顯現。中原地産數據顯示，去年上半年，上海樓市中，投資者在購房者中的比例達三成，但在去年10月份以後，這一比例降為10%，而住宅限購令出臺後，投資者幾乎見不到蹤影。許多人猜測，炒房資金流入了股市，但上海的一些證券營業部銷售負責人卻告訴《每日經濟新聞》記者，限購令出臺後，來開戶的房地産投資者並不多。炒樓資金究竟去了哪兒？《每日經濟新聞》記者在北京、上海等地展開調查，發現仍有大量炒房資金駐留在房地産中，但是這些資金正在開闢不同的投資途徑。

　　流向之一

　　資金“入地”車位單價趕超地面樓盤

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　商品房住宅受限，部分遊資將目光投向了樓市中的“偏門”：停車位。在北京，目前停車位投資正火，導致許多小區 “一位難求”。由於供應緊張，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一層的停車位，目前報價已達3萬元/平方米，與地面房價相當。

　　建外SOHO車位單價達3萬

　　去年年底，在北京東城區金寶街的王府國際商廈，一位投資客斥資2億多元，以均價23000元/平方米的價格一口氣將該樓盤地下8827平方米的商用車位整體購入。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，目前，共6層高的王府國際商廈頂層共計9999平方米的整層商鋪正在向外出售，總報價為19999萬元，單價僅20001元/平方米，甚至低於地下車位的均價。

　　地下停車位價格超過地面房價的現象，在建外SOHO也存在。

　　位於北京東三環邊上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性樓盤。目前該樓盤地下停車位的報價在3萬元/平方米左右，接近地面樓盤報價。

　　記者以購房者身份從北京百氏居房地産經紀有限公司獲悉，該公司手上有一個該樓盤地下一層、面積為10平方米的停車位，目前報價為30萬元。百氏居經紀人説：“該樓盤停車位緊俏，目前全樓盤只有一個停車位供應。”他為記者算了一筆賬：購買後，除了坐等升值外，還可以出租，每月租金可達1200元，一年下來，租金收入近1.5萬元。靜態計算，20年就可以收回投資成本。

　　偉業我愛我家市場研究院近日剛做過停車位市場調查，其置業顧問李琛向《每日經濟新聞》記者介紹説，住宅投資步步被限後，部分北京房地産投資客將目光瞄向了停車位。考慮到後期的升值與出租，停車位主要投資區域為三環以內的商業樓盤、公寓等。“畢竟核心位置催生人流，人流産生商機。”她認為，停車位的投資價值與上面樓盤的産權性質關係不大，位置決定價值。目前三環內人流大，車輛多，導致停車位的價格基本與同地面樓盤的價格相當。

　　北京車位均價暴漲

　　李琛介紹説，由於近年來買車族增多，住宅樓盤的停車位供求關係同樣比較緊張。但在樓盤整體開發中，停車位是服務於樓盤的，因此一般來説，開發商會限制外部投資客購買數量，所以外部投資客大量投資住宅樓盤的操作難度較大，像商業樓盤那樣整購幾乎不可能，住宅樓盤的停車位，投資者一般是小區業主。

　　在北京朝陽區住宅樓盤百子灣家園，一位業主就因曾投資了9個停車位，致使該小區業主們在小區業主論壇上發出了一份名為《百子灣家園一業主獨吞九車位觸犯眾怒》的“討伐書”。該“討伐書”揭露説，一位業主2006年在這個小區以每個車位約五六萬元的價格購買了9個停車位，目前這位投資者不僅通過出租車位獲取收益，且每個停車位的價格也漲了近三倍。

　　由於買車族急增，在北京，小區內停車難已成一個社會問題，這也促使住宅小區車位的價位節節攀升。偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，去年12月，北京停車位成交均價已達5447元/平方米，環比11月暴漲20%。

　　中國房産信息集團北京公司的統計數據也顯示，去年北京住宅小區地下車位成交均價近14萬元，區間在7萬元到50多萬元不等。而在2006年左右，七八萬元的停車位已屬高價。

　　李琛總結説，停車位受寵，是住宅受限後的擠出效應所致。她表示，實際上，投資停車位的回報率不如住宅，因為位置好的房屋出租比較穩定。投資客之所以開始青睞停車位，是因為目前市場上除了不動産，沒有太多更好的投資渠道可供選擇。

　　流向之二

　　商辦樓熱度不減 成交比重攀升

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　限購令之後，商業地産成為炒房客投資新寵已不是新聞。

　　“我們剛代理了三四個月的項目銷售，商鋪價格就從原來每平方米8000元漲到了15500元以上，房子賣瘋了，僅當地一家企業就買了數千平方米的商鋪。”北草國際地産總經理施根賢説，他們公司在九華山下代理的商鋪樓盤開盤才幾天，就已獲得了良好銷售。

　　在項目開盤前的一個週末，施根賢還警示投資者注意商業地産的風險，但九華新街的熱銷，讓他相信商業地産確實火起來了。

　　和施根賢的體會一樣，中原地産中國研究中心分析師季峰也表示，在一二線城市的二手商鋪和寫字樓市場，只要價格合理，基本都能很快成交。

　　21世紀不動産區域分析師羅寅成説，2月份，上海住宅和商辦樓的成交比重是1.23比1，而3月份兩者的比例為1.15比1，商業地産成交呈明顯上升勢頭。此前，中房信分析師提供的類似數據顯示，限購令出臺前後一星期，商辦樓的成交比重由原來平均每天不足15%上升至30%。

　　易居中國分析師薛建雄提供的數據顯示，去年12月上海商辦樓供應2279套，銷售2276套；今年1月供應1500多套，銷售1600套；2月份供應量659套，銷售576套。但從面積看，新增供應達18萬平方米，銷售卻只有7.5萬平方米。

　　有分析稱，銷售套數和面積比例的懸殊，説明目前成交的商辦樓以小戶型居多，這變相説明，炒房客在其中扮演了重要角色。

　　流向之三

　　收購開發商股權 炒房團變身幕後老闆

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　“一個業務員一天派送的廣告宣傳單，就能給我帶來七八位投資客戶。”上海錢生輝投資諮詢公司總經理錢生輝感嘆，限購令給他這樣的上海中小房地産投資公司帶來了前所未有的機遇。

　　此前，錢生輝花了5年時間發展“集智建房”，首個項目雖于去年獲得成功，但始終沒能迅速鋪開。他認為，最主要的瓶頸就是資金。但樓市限購令出來後，不少炒房客開始轉投他的業務。

　　中國指數研究院分析師鐘星爍説，限購令並未阻擋樓市遊資投資房地産的步伐，只不過他們現在換了一種方式。他們在上海大肆尋找那些資金週轉不靈的房地産公司，希望收購後者的股權；另外，他們還組成房地産基金，參與上海的大宗收購業務。此外，土地市場也開始出現炒房客的身影。

　　瞄準資金鏈吃緊的公司

　　“限購令後，我們都失去了買房的資格，要買房怎麼辦？要麼就以公司名義購買，要麼就直接購買房地産公司的股權。”上海一家溫州炒房團的負責人雷先生告訴《每日經濟新聞》記者。

　　在溫州民間流行這樣一種説法，資金年回報率只有達到15%以上才能保值。限購令之後，國家收緊銀根，很多弱小地産商無法生存，給了炒房客收購開發商股權的機會。雷先生説，限購令之後，被溫州人收購的房地産公司不在少數。

　　這一説法得到鐘星爍的認同。她告訴記者，限購令之後，溫州人首選那些財務情況很差、資金鏈瀕臨斷鏈的房地産公司進行收購，而這一類公司目前數量不少。

　　上海的一位土地掮客也向《每日經濟新聞》記者證實，目前活躍在二手市場上的土地收購方大多沒有房地産開發經驗，是由幾個有實力的個人組成的投資團體，和以往的房地産商收購有很大的不同。

　　上海聯合産權交易網顯示，目前掛牌的15宗房地産公司股權轉讓項目中，有三分之二是2月14日以後新掛牌的。除此外，重慶、北京、天津等産權交易所也有大量新掛牌的房地産股權轉讓項目。而在非公開市場上，通過房地産掮客買賣的房地産股權轉讓項目更多。

　　除了直接參股、控股房地産開發公司外，投資房地産民間私募基金也是投資客的投資方向之一。雷先生介紹，在限購令出臺以後，上海由溫州人主導的房地産投資基金在數量和規模上都較之前有大幅度擴增。

　　上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，所謂的房地産投資私募基金，主要的資金來源其實就是炒房客。主持這些房地産私募投資基金的投資經理，主要的工作就是從原來的炒房客手中募集資金。

　　除此外，也有個人出現在土地競拍市場，通過低價買地和開發商競爭。錢生輝説，限購令之後，江浙一帶出現了不少個人買地案例。他和同行交流獲知，這些買地的個人原先都是炒房者，此前已經通過住宅和商辦樓狠狠賺了一筆，如今又進入到房地産開發領域。

　　按照錢生輝的説法，流入土地市場的炒房者資金可能已經達到數十億元。中國指數研究院的統計顯示，僅2月份，以個人名義購買的土地就達到41宗，金額超過16.15億元。

　　甲方成了“打工仔”

　　由毫無專業經驗的炒房團演變為房地産公司的參股控股方，這些從未幹過房地産開發建設的投資者有這樣的運作能力嗎？

　　錢生輝説，方法很簡單，就是讓曾經的甲方——開發商，擔當炒房團的打工仔，為後者代建房屋。他公司組織的房地産基金，就準備採用這樣的方式開發房地産，目前已答應與他合作的企業，如友利股份、愛建股份等，原先都是上海知名的房地産開發商。

　　事實上，由於目前房地産行業相當一部分開發商都有拓展代建業務的計劃，錢生輝目前可以選擇的合作夥伴範圍還不僅限于上述公司。

　　雷先生還透露了另一個曲線進入房地産開發的方法，即通過借貸的方式介入房地産開發領域。“以前，開發商是甲方，炒房客是乙方，而限購令後，樓市由賣方變為買方市場，甲乙雙方換了位。”

　　他表示，炒房客的做法是先以較高的利率借款給房地産商，進而掌握後者的工商資信、債務債權、經營成本等財務資料，在此基礎上進而收購開發商的股權，達到徹底控制房地産公司的目的。

　　他介紹説，與外界想象的不同，很多炒房客實際上早在幾年前就已經涉足房地産開發，對於如何操作一個房地産開發項目，已有一定的經驗。另外，對於沒有房地産開發經驗的投資者來説，他們完全可以通過投資房地産私募基金來開發房地産項目。在溫州，很多基金管理者都有房地産投資經驗。

　　雷先生同時表示，炒房者甚至在某些方面比開發商還有更大的優勢。比如，目前很多銀行暫停了房地産新增開發貸款，但是國家又對其他一些産業有著政策上的扶持。炒房客就可以通過同集團的其他産業“聯保”，如以鋼鐵公司名義申請貸款，再以房地産開發公司的物業作為抵押，來獲取房地産開發資金。

　　記者觀察

　　限購令或逼出行業變革

　　楊羚強

　　“限購令能堵住窮人不買房，卻堵不住富人投資房地産。”上海易居房地産研究院綜合研究所所長李戰軍如是感嘆。

　　不過，投資客把錢投向房地産開發領域，對整個行業來説並不是件壞事，反過來，倒有可能會加快房地産行業的變革。

　　全世界的房地産開發模式大致分為兩種。一種是美國模式：基金公司負責出錢、買地，建築公司負責建設、銷售；另一種模式則是我國的模式，開發商負責融資、拿地、建設、銷售等所有工作。漫長的生産週期，不僅極大地增加了開發商的資金風險和負擔，也消耗了他們的精力，使他們無力增加開發量。

　　事實上，去年包括綠城、復地、金地在內的國內地産巨頭，都嘗試在代建和地産金融方面拓展，以尋找行業新的發展模式。但是，這一類嘗試並沒有變為行業的常態。

　　從去年下半年開始，國內各類房地産私募基金已經非常活躍，在限購令下，房地産私募基金給行業帶來變革的可能在無限變大。一是因為開發商無法從傳統渠道融資，開始加大與基金的合作力度；二是因為私募基金擴大發展後，在行業內的話語權也變得越來越大，進而加速改變現有的房地産開發模式。

　　對購房者來説，最大的好處不僅僅是炒房客不會再和他們爭奪房源，還在於大量房地産投資基金崛起後，以往因為開發商資金不足而造成的供應量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現在一樣大量供應，那麼這些土地就有望迅速變成樓盤，進而改變市場的供需結構。

　　市場供需變化了，房價真正意義的下跌還會遠嗎？