住宅開發商增倉商業地産

　　林喆

　　□本報記者 林喆

　　“新加坡政府投資公司入主後，公司就開始向商業地産轉型。現在，公司已擁有了一定規模的出租型物業，同時也具備了輸出商業管理的能力。”陽光股份副總裁楊寧表示。經歷2008年的樓市調整和2010年的深度調控後，很多住宅開發商開始學習香港“四大家”，逐步增倉商業地産。截至2011年初，萬科、龍湖、華潤、保利、綠地、恒大等房企均已佈局相當體量的商業項目。

　　密集排兵布陣

　　受持續調控影響，住宅産業的政策門檻日益提高，大型地産商開始布陣商業綜合體以平滑業績的週期波動；而中小型地産商則並購商業項目以謀求業務模式轉型。

　　龍湖地産有關負責人表示，為應對調控，公司一方面將項目佈局的重點集中在二三線城市，另一方面在重點城市和新進入的城市加大商業地産的佈局。目前，龍湖70%-80%的土地儲備集中于具有區域中心地位的二三線城市；新增綜合體項目中商業地産的配比大幅提高。

　　今年2月初，龍湖地産取得位於成都高新西區核心商業配套區的新地塊，該地塊地上總建築面積為122萬平方米，其中，商業所佔比例為60%。2010年底，龍湖在山東煙臺養馬島拿地6000余畝，此前，龍湖還獲得雲南玉溪撫仙湖地塊開發權。這兩個項目均是集旅遊地産和大規模城市運營于一體的項目。到2014 年，龍湖商業地産的持有目標為200萬平方米，所貢獻利潤將佔利潤總額的15%-20%。“商業地産兼容住宅已成為今後龍湖拿地的主要模式。”龍湖內部人士表示。

　　如果説，龍湖的轉型是一線房企的一個縮影，那麼，陽光股份的戰略轉向則是中型房企的代表。新加坡政府投資控股後，陽光股份提出，將加強商業地産的發展，紮根環渤海經濟圈，重點關注全國的商業梯次機會。

　　近兩年，陽光股份的利潤主要來源於陽光上東及天津項目，但是其商業轉型依然很堅定。楊寧介紹，目前，公司獨立持有並運營的商業項目有6個，其中5個位於北京；與新加坡政府投資合資的項目有17個。這些項目的年租金回報率一般在8%-14%，如果加上長期的物業增值，總回報較為理想。

　　看多商業前景

　　“商業地産的運營難度和資金要求均明顯高於住宅開發，但如果項目佈局合理並形成獨特的商業模式，那麼公司的發展前景就會比較樂觀。”楊寧認為，商業地産的業態中，寫字樓和酒店的業績與區域經濟、尤其是第三産業的增長相關；而零售商業則與社會消費品零售直接相關。今後幾年，啟動消費是中國經濟的一大看點，因此，商業的發展前景良好。

　　陽光股份在京的5個商業項目中，有4個整體出租率達到100%。“我國社會消費品零售總額每年保持在15%-20%，部分經濟發達的城市增速還要高，我們選擇一些城市，分層次佈局零售商業，包括社區商業、區域型購物中心和高端綜合商業，現在來看效果良好。”楊寧介紹。

　　寫字樓方面，DTZ戴德梁行最近的報告顯示，一線城市寫字樓需求仍持續高速增長，而供應量放緩，預計2011年甲級寫字樓的租金仍將上漲，空置率會保持穩定。以北京為例，去年第四季度，北京寫字樓整體空置率同比下降15.7%，創6年來新低。此外，租金同比上年增長25.2%。

　　國家統計局數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積同比增長10.1%；其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增長 29.9%。商品房銷售額同比增長18.3%，其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%。商業地産銷售增幅明顯高於住宅。