經營模式順勢調整 萬科去年凈利增36.7%至72.8億元

　　□本報記者 萬晶

　　萬科（000002）3月8日發佈2010年年報，實現營業收入507.14億元，較2009年微增3.75%；歸屬上市公司股東的凈利潤為72.8億元，同比增長36.65%，基本每股收益0.66元。萬科還推出每10股派送人民幣1.0元（含稅）現金股息的分紅方案。

　　萬科連續第三年位居全球住宅企業銷售冠軍，同時以1081.6億元成為國內首家年銷售金額突破1000億的房地産企業。萬科總裁鬱亮表示，萬科2010年增加了普通住宅供應量，這一經營模式順應了市場需求和政策方向。

　　凈資産收益率重回曆史高位

　　年報顯示，2010年萬科的全面攤薄凈資産收益率達到16.5%，較2009年上升2.2%，較2008年上升3.8%，回到歷史高位。

　　萬科在2010年實現銷售面積897.7萬平米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的住宅企業。

　　不過，由於近兩年萬科産品中裝修房佔比顯著提升，從預售到交付結算的時間週期有所延長，結算增速低於銷售增速。2010年萬科結算面積為452.1萬平方米，結算收入500.3億元，分別同比減少25%和增長3.6%。

　　與之對應，已售未結資源規模顯著上升。截至2010年末，萬科尚有761萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計919億元。其中合併報表範圍內已售未結面積680萬平方米，合同金額820億元。萬科年報中稱，這些待結算資源大部分將在2011年參與結算。

　　市場佔有率方面，2010年萬科在深圳、東莞、佛山、北京、天津、瀋陽、青島、武漢、無錫、鎮江等城市商品住宅市場佔有率排名第一，在上海、蘇州、珠海、福州、長春等城市佔有率排名第二。其中，萬科在北京、深圳兩地的銷售額首次突破百億，北京、深圳、上海、瀋陽、天津、蘇南、廣州、杭州等八個一線公司年銷售額超過了50億，而2009年萬科只有三家地區公司銷售額超過50億。

　　鬱亮表示，2010年萬科銷售的産品中144平米以下普通住宅佔比88%，與2009年的86%相比進一步提高。2010年新開工的公寓産品已基本為全裝修交付，這在以年輕人為主的自住型購房者中收到了良好反響。

　　快速銷售的同時，萬科2010年新獲取項目87個，對應規劃建築面積約2215萬平米。董秘譚華傑介紹，去年所獲取的項目地價比較合理，截至2010年末，萬科規劃中項目對應權益建築面積約3640萬平方米，基本可滿足未來兩至三年的開發需要。2010年萬科新開工面積為1248萬平方米。

　　手握378億元貨幣資金

　　年報還顯示，截至2010年末萬科持有貨幣資金約378.2億，較年初增加64%，超過了合計167.8億元的一年內到期借款。

　　2010年萬科的總資産負債率上升至74.69%，不過期末賬面總負債中46%是預收賬款，約744億元。扣除預收賬款後，負債約佔總資産的40.2%。2010年末萬科凈負債率下降至17.5%，為2007年以來的最低水平。

　　由於快速開發、快速銷售的經營策略，2010年萬科進一步縮短了項目從獲取到開工的平均週期，2010年新增項目有相當比例在年內已經實現開工。公司全年實現新開工面積1248萬平方米，相比年初計劃的855萬平方米高出46%。

　　2010年萬科的盈利能力也有所提升，房地産業務結算毛利率29.75%，較2009年上升7.76個百分點；結算凈利率15.52%，較2009年上升3.27個百分點。業內人士指出，一方面因為2009年結算主要對應2008年市場調整期的銷售，利潤水平較低，基數較低，另一方面也是在成本管理和費用控制方面的努力。

　　2010年萬科管理費用相對於銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營銷費用相對於銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9%，這兩個比例已連續三年下降。