把資金投到美國房産可否

　　嵇晨

　　美房市低位企穩_境內個人投資者欲再“抄底”

　　近日，巴菲特在2011年《致股東的信》中堅定地唱多美國房地産，認為“房産回暖會在一年內開始，可能會在某個時間點發生突破”。在他眼裏，似乎意味著連續數月徘徊在低位的美國房地産可能已經“觸底”。

　　在遭“限購令”管制的中國房地産市場，手握現金的境內投資者也悄然將目光投向了有低位企穩跡象的美國房市。抄底美國房産，會不會如願獲利呢？

　　各指數企穩

　　美國房市已“觸底”？

　　“我覺得美國房價已經差不多見底了，加州的朋友跟我説，有些獨棟別墅只要10多萬美元就能買到。”滬上一位姓桂的投資客和巴菲特一樣對美國房市充滿樂觀，他正在考慮在美國買房子，對於在美國購買不動産，桂先生打算出租，或者為女兒以後留學美國作準備，“租金可以抵消每年的物業稅等稅收”。

　　從目前已經公佈的美國房地産行業系列數據看，美國房價“二次觸底”似乎有跡可尋。

　　上月底，美國全國住宅建築商協會（NAHB）發佈的報告顯示，2011年2月份美國建築商信心指數已經連續第四個月穩定在16的較低水平。

　　一般來説，建築商信心指數高於50表示多數建築商看好房屋銷售前景。從2006年4月開始，該指數就一直未突破50的門檻線。

　　值得注意的是報告中的另兩項分項指標——衡量住宅建築商對當前銷售情況的指數以及衡量未來6個月銷售預期的指數，卻分別微漲至17和25。

　　該協會主席鮑伯尼爾森（Bob Nielsen）表示，短時間內極度收緊的借貸融資依然制約著房地産建築項目的進行，但建築商已看到日益增多的住宅購買需求。

　　交易方面，儘管美國房地産經紀商協會（NAR）發佈的2011年1月二手房簽銷指數環比溫和下跌2.8個百分點至88.9%，但其首席經濟學家勞倫斯雲（Lawrence Yun）卻看好長期趨勢，“就業率的上升、房屋購置能力的增強，以及增長的租金市場，都會吸引更多的買家，更有一些買家甚至會以購房來對衝未來可能到來的通脹。”

　　房地美最新公佈的周抵押貸款利率，連續第三周小幅下跌至4.87%，這意味著購房者平均每20萬美元抵押貸款每年可以少支付263美元的利息。

　　種種數據都表明，雖然美國房地産市場還沒完全緩過來，但已經停止進一步下跌，無論建築商還是消費者，都在靜待來自經濟復蘇更加明確和連續的信號。

　　投資海外房産

　　短期獲利不易

　　“美國房地産市場經過最近幾年的洗禮，的確有觸底反彈的跡象。在國內限購、高通脹、流動性過剩的情況下，去海外投資是一個投資出路。”易居地産資深研究員回建強對此投資思路表示認可。

　　據在美國註冊的美國凱通公司北京辦事處房産事業部諮詢師張小姐介紹，從去年至今，低房價、低利率、購買程序簡易、無身份限制、永久産權等特點，使得諮詢赴美買房、買地的中國個人投資者又逐漸增多。儘管真正出手依然很謹慎，但從已經成功在美買房的客戶反饋中看，投資收益穩定可觀，“去年我們有個客戶在底特律花5萬美元買的學區公寓房，今年已經漲到7萬美元了。”

　　而任職于另一家提供美國房地産諮詢投資服務的駐滬公司諮詢師李小姐卻指出，美國很大，不同州的房地産價格都不同。比如紐約的房價下跌空間並不大，而前期房價跌幅深達50%的加利福尼亞州從去年開始累計有5%~10%的反彈。

　　據了解，目前房價依然在洼地的主要集中在經濟欠發達的美國中西部，比如內華達州、密歇根州等；一些具有保值穩定收益的優質公寓和別墅等住宅産業，價格其實也並不如想象中那麼便宜，“最起碼30萬至50萬美元”。

　　其實早在金融危機時，中國投資者赴美炒房也曾掀起一陣浪潮，然而隨著人民幣對美元的升值，每年高昂的財産稅、物業稅，真正能從在美國置業中短期獲利的可能性並不大。

　　“如果用在中國投資房産的經驗去美國複製，我想失敗的可能性會大些。”回建強指出，在人民幣升值背景下，除了每年的物業稅、利息差、交易稅增加了投資成本，即便抄到了底，回報率也未必有想象中那麼高。市場前景方面，轉手交易有難度。

　　“美國地廣人稀，供求關係正常，甚至供過於求。如果奧巴馬政府放棄兩房模式，民眾貸款購房的動力減少，加上生活理念問題，大多數美國人不會為了供房去給銀行做奴隸，這些因素都可能決定中美兩國房地産市場的不同。中國投資者在選擇購買海外資産的時候還是需要慎重考慮。”