投資房地産就選CBD

　　邁克吳/文

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　　2011-3-7

　　關於房地産的政策一直讓人很糾結。國家繼續嚴厲的限購，並且大力發展保障房，看起來對樓市將有莫大的影響。有人不禁開始懷疑，樓市還有投資價值嗎？

　　對於當前樓市，我們只能肯定一點，就是CBD核心區域的房價會繼續緩慢上升，而郊區的房價會下滑，特別是二手房。

　　從投資的角度來説，投資CBD的核心區域房産，它的房價從100年的發展過程中是唯一能夠跑贏CPI的。但作為居住的民生物資，考慮到中國由於在1949年到1979年30年中完全沒有商品房交易市場這個行為，所以房價在30年中的複合成長要在短短的10多年中恢復，那就是價格大幅度上漲的原因，這是客觀事實，也是所有中國研究房地産經濟時必須要實事求是面對的發展。我們不能因為房價迅速上漲，就説他風險很大。

　　我們研究了全球150年各大經濟體中六個大國崛起中房地産行業變化，目前中國的房地産行業，從價格來説剛剛是第二輪上升的尾聲，一般可以上漲四輪才進入房地産大週期的尾聲。而房地産業的資産飽和基本上就是GDP和CPI增速的平均值，也就是説只要中國GDP是保持8%年增長率，CPI是保持4%的增長率，北京和上海這兩個城市當中CBD核心區域的房價是必定每年以最少6%的增幅上升。

　　這與調控無關，這和非常有限的供應量和超大規模貨幣的購買力有關。不要把CBD的高房價就看成是跌50%，這次次貸危機是房地産行業全球150年中最大的危機，但美國紐約中央花園邊上的房價只下跌15%左右，舊金山核心區域只下跌20%，而中小城市、特別是二三線城市的房價腰斬一半的比比皆是。

　　所以説北京東四環和上海內環的房價跌一半的這種論調就是江湖術士吸引眼球的論調，北京東四環內的房價要掉20%，邊遠地區會掉40%，上海CBD區域已經看不到5萬以下的房子，要投資就是買CBD。自住可以選擇性大點，因為自住房價格就是翻三倍也和你沒關係，因為你兌現不了，這是看得到用不著的增值，是真正的虛擬不會破的泡沫資産。

　　（作者繫上海鑫獅資産管理有限公司總裁）