保障房重在機制先行

　　龍飛

　　隨著3600萬套保障房計劃的提出，中國似乎又重新回到“住房雙軌制”的時代。保障房可以讓大部分市民基本住房的需求得到滿足；有錢人儘管在商品房市場玩得風生水起，地方政府依舊可以獲得鉅額的土地財政，也許房産稅的推進又讓地方政府獲得另一個提高收入的渠道。

　　這副藍圖究竟可否五年內成真？眾所週知，雙軌制的設計參考的是新加坡與中國香港的成功經驗。這兩個城市中，60%至80%的居民住在各種類型的保障房內。目前這似乎也是國內雙軌制的目標。但這兩個城市幾乎花了60到70年的時間才建成這套房産規則。

　　而國內3600萬套保障房意味著什麼？這等於近4年的全國商品房供應量，需要近5萬億元的建築成本。不提中西部經濟落後區域，即使是東部發達城市也難以支持。廣州今年為保障房制定的預算是89億元。預算是有了，但如何籌集卻依舊是個難題。廣州嘗試給出的答案是增加土地出讓金的支付比例，或者把部分土地出讓的增值款直接用於保障房建設。而為了達到這個目標，今年廣州計劃的土地出讓金要達到646億元，同比增加近四成。

　　要讓土地市場同比增加近四成，毫無疑問商品房市場的繁榮是個基本前提。按經濟學的基本原理分析，保障房解決了部分市場的居住需求，商品房市場的需求量因而萎縮，供求變化下商品房的蛋糕肯定會變小了。這又變成了一個悖論，要建保障房就必須讓商品房繁榮，但建保障房的目的又是減少商品房需求。那今年房價還會不會降？

　　如此看來，全國工商聯給出的解決方案似乎更靠譜。近日該組織宣佈，擬籌建健銀精瑞公租房建投基金。按照該基金的設計方案，公租房基金的收益主要源於房租收入以及政策優惠收益，這包括城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅和房産稅等。另外提議在項目中拿出15%的公建部分用於商業物業出租。另一方面，方案的建議也包括減少公租房的成本。如果以租賃方式提供建設用地，土地租賃款可以遞延至基金産生收入階段予以交付；如果是以土地出讓的方式，建議予以同期市場土地出讓金50%~70%的優惠，並提高容積率至普通住宅的1.5~2倍。

　　土地出讓金的大幅優惠以及容積率的提高都讓項目的成本大大減低，以一線城市商品房土地成本佔總成本40%計算，方案提出的公租房項目成本只有商品房市場的一半。另一方面，大部分城市現在擬定的公租房租金水平是市場價的60%；所以這一方案完全可以讓公租房滾動發展。參照香港的經驗，在香港把保障房項目的商用物業打包上市後（所謂“領匯”上市），其中收益完全可以補貼保障房建設。

　　雖然這個方案有成功的可能，但還沒有涉及一個重要問題，那就是究竟公租房的建設主體是誰？如果是私人開發商介入，如何控制開發商無限追求高利潤的本能？如果是政府部門直接開發，又如何保證效率質量？

　　更深層的問題是，中國改革30多年來，用的是“市場”規則替代“主觀計劃”，事實證明這大大提高了效率。現在的雙軌制又重新回到“主觀計劃”的手段，新加坡以及其他現代城市之所以成功施行，是因為其有著一整套“主觀判斷”的系統。然而國內這樣的系統尚未計劃，更勿論施行。

　　當務之急是如何保證雙軌制不回到過去的老路上。

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