限購令西安樣本：制度漏洞誘惑黑金炒客

　　趙鋒、黃傑

　　2月底，向來素顏裹面的西安等二三線城市的樓市“限購令”也紛紛出臺。與質疑聲此起彼伏相對應的是，西安乃至陜西榆林等區域房産的投資者，卻大多數來自挖煤礦的黑金炒客，他們會輕易離去嗎？《中國經營報》記者通過解構古城西安的房市投資格局，發現諸多限購令漏洞仍然在誘惑黑金炒房客戀戰不已。

　　細則寬限

　　2月25日，西安市出臺樓市“限購令”。其中明確規定，西安市戶籍居民家庭將限購2套住房，符合相關規定的非西安市戶籍居民家庭限購1套住房。細則讓西安市下屬的戶縣、藍田、周至、高陵等4縣，明確游離于“限購令”政策之外。投資客王先生就表示，在他周圍，現在掌握大資金的投資客已經不再買入大城市房産了，相反，各路資金正蜂擁向小縣城炒房。這位來自陜北榆林地區的黑金投資客坦言，省會城市周邊的縣城正成為投資客天堂。

　　西安版“限購令”細則中，另一個值得注意的是，“居民家庭”特指規定包括夫妻雙方及未成年子女——也就是説，如兩代人戶口在一個戶口簿上，只要超過18歲就可以作為一個獨立家庭去認定住房情況。換言之，這一特殊界定，意味你只要擁有西安市戶籍，並且家中有兒初長成（18歲），你就完全可以購買第二套住房。

　　在西安版“限購令”出臺前後，西安地産商們促銷動作頻出。讓開發商熱衷打折的動力來自於西安等三四線城市仍然具備相當巨大的剛性需求。西安房地産信息網數據研究中心向本報提供的調查數據就顯示，該地區30.9%購房者雖然已經呈現觀望狀態，20.1%購房者表示將放棄購房，但仍有22.9%的受訪者表示自己是剛性需求，政策不會影響其置業意向。

　　該研究中心工作人員向記者表示，西安改善型需求置業人群佔到購房人群比例的一半以上，在“限購令”之下，改善型需求置業將受到一定影響，但仍可 “變通”買房。比如去西安4縣，又如“借”戶口買房等。

　　炒客錢多

　　與一線城市不同的是，在樓市新政之下，作為二三線城市的西安房價兔年依然節節攀高，其與上述投資客無不關係。

　　據中國房地産指數系統百城價格指數對2月份全國房價調查顯示，2月西安住宅漲幅為0.95%，均價7107元/平方米，漲幅處於全國中上水平。西安市國土資源局的官方數據則顯示，2010年西安住宅地價同比上漲23.37%。同期西安住宅均價上漲幅度也超過20%。

　　全國人大代表、中國工程院院士張錦秋等西安本地房産研究者就認為，國內一線房産開發商兩三年前開始在西安囤地，在本輪房産新政之下，加大對西部投資、加快西安圈地，房産投資由明炒轉向暗流。

　　陜西房産研究會專家王聖學則表示，隨著限購令出臺時間的推移，樓市的觀望情緒將持續轉濃但房價下降可能性不大。在王聖學看來，西安剛性需求比較旺盛，短期觀望將成市場主流，長期來説，影響應該不會很強烈。但是對於房價較為快速的上漲有一定遏製作用。

　　西北大學經管學院院長白永秀也認為，限購後，市場房産購買力與需求仍然存在，也將留下後期房價爆發性增長的伏筆，這都將是各類潛在炒房客樂見的結果。

　　另一方面，包括從一線城市到西漂的投資客、陜北投資客等炒房者，都在限購令下，或伺機而動，或暗流涌動。“我們最近已經從主城區撤離大部分資金，準備在高陵附近展開會戰，那裏的房價才不到3000元，潛力巨大，也不受限購令約束。”陜北一炒房團成員劉大明告訴《中國經營報》記者，我們幾十個成員的實力雖然不敢與南方炒房客們相比，但拿個十幾億元資金還是有的。

　　據了解，目前在西安囤積的炒房資金保守估計應該在500億元以上。這些資金中部分流向了別的投資品種，但有相當一部分不會輕易離開。“限購其實很難限制住有辦法的投資客。”劉大明表示。

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