樓市已到夢醒時分

　　艾經緯

　　兩周前，我寫了篇《多寡頭壟斷的房産仲介市場》，收到一封讀者的郵件。他在郵件中駁斥了我的觀點，從他同一封郵件中不同的字體、行文格式，並且陳述觀點時以“我們”為主語來看，他有可能是房地産行業中人。他的觀點我並非全不認同，我回復了他九點，很快他也回復了九點。之後我沒有再回復，因為他有些邏輯我難以理解，另外，情緒的出現很容易動搖理性分析的根基。

　　寫本文前，我瀏覽了去年以來寫過的五篇房地産評論，在一剎那中我深刻理解了我領導先前説的一句話“談論房價是一件很俗的事”，所以本文權作總結，兼回復那位讀者。在房價高企的時候我可能會發些言論提示風險，但是現在我不想再説了，因為樓市已到夢醒時分。再看跌，有些人會給我臭雞蛋的。

　　對於房價走勢，未來5至10年內我是看空的，但是更長的一段時間我看多，就這麼簡單。那位讀者覺得我在房地産市場上是空軍，是鴕鳥。其實不是，資産價格總是在波動，你為何總要去看多或者看空呢？任何分析都應當基於一定的時間框架，離開時間範疇談價格漲跌毫無意義。就如同股市萬點論，不給個時間限定，即便5年後沒到，發出此觀點的人依然會説，終有一天股市要上萬點的，你能説他錯了嗎？沒錯，只是那樣毫無意義。

　　那位讀者給我冠了個經濟學不合格的帽子，呵呵。經濟學是可以來解釋經濟現象的，但是也有它解釋不了的經濟現象啊。簡單經濟學模型怎麼能囊括人類或者市場上那麼多因素來得出符合經濟現象的結論呢？這也就是我為何在分析房屋租金市場時説，從供需分析角度來説租金應該下降，而事實上租金還在堅挺，乃至上漲。

　　房地産市場不像股票市場上利好或利空會在短期內出盡，所以我還是堅持用政策、貨幣，以及市場參與者力量這樣的分析框架來解釋觀點。政策、貨幣是比較好確定的，市場參與者力量則是最難琢磨的，包括開發商、已買房者、潛在的買房者、賣房者、仲介等，該因素目前在很多人的分析中被遺漏得最多，不過也可以理解，畢竟“屁股決定腦袋”,昨天還在詛咒高房價的人今天買了房子就不願看到房價下跌。

　　自2010年成為保障房元年後，我國住房政策體系開始沿著兩條路徑前進，一是保持以商品房為主的住房市場化道路，二是推進廉租房、公租房為主的多層次保障化道路，即住房雙軌制。這種政策體系可以和1988年住房改革試點時的兩種備選思路融合，即租金和産權並重，是對之前市場化道路的一種修正。

　　在這種雙軌制之下，2011年要推出1000萬套保障房，未來五年要推出3600萬套。1000萬套住房是什麼概念？2010年全國商品房的供應量。供給如此大規模的增加，房地産市場的價格均衡點不會下移嗎？另外，中國經濟的高增長時期可能已經過去了，改革不可能沒有陣痛。

　　雙軌制住房政策體系解決當前的問題嗎？我覺得有待時間檢驗。畢竟保障房建設面臨資金和土地困局，分配環節出現的不公平問題也有可能讓努力付諸東流，由售轉租的住房保障體系也將引發新的諸如投資回報低、地方財政緊張等問題。

　　正是出於這樣的原因，我只能説我不看好未來5至10年的房地産市場，因為其中不可估量的因素太多了，限購令就是其中一個。

　　目前很多城市的限購，導致樓市遇冷、房價開始鬆動，如果我是空軍的話，我一定會大肆渲染，但我不會，因為行政式的調控很難説在某天就取消了，這樣的情景2008年末不就出現了嗎？限購令取消後，房價很可能會再度出現報復性反彈。限購令取消與否在於未來數年中國經濟能否還如此較為平穩的增長，新的産業能否替代房地産業成為國家産業支柱，財政預算制度改革能否獲得大的進展等等。

　　那位讀者在郵件末説“現在不買，就要在更高位接盤，房價會漲得無腦小空空目瞪口呆”，還配了個笑臉。我想起魯迅先生的一句話——人生最苦痛的是夢醒了無路可走，做夢的人是幸福的；倘沒有看出可以走的路，最要緊的是不要去驚醒他。（作者為本報編輯，郵箱：aijingwei_eco@126.com）