融資渠道持續收窄 外資乘虛抄底內地樓市

　　黃樹輝

　　連續三輪房地産調控導致樓市漸入低谷，內地開發商“嗷嗷待哺”，外資房地産企業乘虛而入，抄底內地樓市的步伐正在加速。

　　這種現狀已經引起央行官員關注。人行瀋陽分行行長王順參在最新一期央行主管雜誌《中國金融》上撰文，建議加強對外資過度流入房地産行業的管理。

　　在此前的2月17日，中國國家外匯管理局也稱，近年中國房地産業外資流入增速較快，外資流入對房地産行業健康發展的影響需密切關注。

　　一方面是內地房地産企業融資受困，急需補充項目運作資金；另一方面是外資房地産企業依然看好內地樓市前景，共同的利益需求讓雙方一拍即合，外資開發商通過股權收購而曲線進入內地樓市的案例明顯增多。

　　不過，一些實力雄厚的大型外資房地産企業更願意直接拿地開發，投資動輒數十億元，項目內容涵蓋了住宅、商業及養老地産等多個領域。

　　外資房企頻頻現身

　　3月2日，廣州市國際投資促進中心部長謝曉輝在一個公開會議上透露，廣州三舊改造地塊受到外資熱捧，來自香港、新加坡等地的資本正在積極接觸三舊地塊，不少三舊地塊的合作初步意向已經達成。

　　根據日前官方公佈的數據，廣州十個區的三舊改造地塊合計8950宗，用地面積為434.2平方公里，屬下的從化市和增城市三舊改造地塊合計1105宗，用地面積為105平方公里。

　　刀客地産顧問機構董事長謝逸楓向《第一財經日報》表示，這些地塊成為眾多資本爭奪的焦點，更是外資房地産企業眼中的“香餑餑”。謝曉輝説，目前在洽談的這些外資主要以港資和新加坡資本為主。

　　早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣佈，公司新增位於廣州市番禺區石樓鎮一佔地面積約50萬平方米的項目，該項目將成為凱德置地集團在華開發的項目中總建築面積最大的一個。

　　嘉德置地近日甚至對外聲稱，計劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內地，除了將旗下商場數量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價住宅，預期平均售價較市場低約20%，每年最少供應1萬套。

　　以“低價吸納”著稱的港資房地産企業，大力度地加碼內地樓市的趨勢更為明顯。1月5日，嘉裏建設聯合體以13.6億元競得遼寧營口地塊。兩個月前，嘉裏集團剛剛以4.81億元摘得福州商業地塊；1月7日，九龍倉就以29.1億元競得蘇州吳中兩宗地。而一個月前，九龍倉在一週時間內斥資20億元分別在江蘇常州、湖北武漢拿地。

　　與部分外資房企直接拿地進入內地樓市不同，一些外資企業更多選擇股權合作的方式，曲線抄底內地房地産市場，這種操作方式顯然更具可操作性。

　　2月25日，香港新灃集團宣佈將攜手日本最大的商業地産商三菱地所合營開發瀋陽購物中心尚柏奧萊，轉讓旗下Premier Ever的37.5%股權以獲得流動資金，減輕開發資金壓力。而三菱地所也以此曲線進軍瀋陽；同在2月份，愛爾蘭最大房地産公司財富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，將淮海中路的淮海商城收入囊中，交易價格5.75億元人民幣。

　　樓市調控帶來低吸機會

　　上海聯合産權交易所提供的最新市場情況顯示，在最近的一週內，上海産權市場上房地産業的成交金額超過億元，新掛牌房地産項目的金額也居於首位。值得注意的動向是，外資開始大手筆收購國內房地産企業的股權。

　　實際上，更多外資房地産企業進入內地的計劃仍在醞釀中。2月28日，星摩爾(StarMall)集團中國區市場主管諧妮婭女士(Ksenia Kochegarova)接受媒體採訪時表示，星摩爾集團目前正在為其下一個在中國的購物中心進行選址，加大對中國市場的投入。

　　香港南豐地産董事總經理蔡宏興近日接受媒體採訪時也透露，繼2007年與匯豐籌組房地産基金後，集團為加大內地發展力度正考慮“加碼”，成立另一個房地産基金投資內地。

　　謝逸楓認為，在空前嚴厲的樓市調控政策陸續出臺後，內地房地産企業的融資渠道已變得越來越狹窄。同時，信貸、IPO、發債、信託從去年開始一概從嚴，加上連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開發商的資金鏈極度收緊，一些資金實力薄弱的內地房地産公司希望尋求股權合作開發。

　　另一個原因是，土地市場經過房地産調控之後出現向下調整機會。花樣年總裁潘軍表示：“至少現在我們可以看到，土地的成交價格比高峰時大幅下降，幅度甚至達到40%。”

　　正略鈞策管理諮詢顧問康桄瑀則向本報表示，公司從去年底重點研究了港資、台資和新加坡房地産企業的動向，這些企業對內地房地産市場的預判相對較遠，不太在意短期的波動和調控，認為中長期向上趨勢未變。

　　世邦魏理仕研究報告稱，從外資機構投資的物業類型來看，綜合、商辦類物業，尤其是生息物業受到機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額佔比達92%，這與住宅價格居高不下和調控政策頻出有一定的關係。

　　康桄瑀認為，在國際經濟形勢和大宗商品價格影響下，去年很多外資房地産企業都高調宣佈進軍內地商業地産，希望通過商業地産相對穩定的收益，來對抗經濟週期和行業週期的波動，而選擇股權合作更容易操作一些。

　　可以確定的是，自2009年年末開始，國內房地産市場的調控政策不斷出臺，整個2010年全年的內地樓市都被籠罩在層層陰霾之下，而調控在今年仍然繼續。但內地的土地價格仍相對比較便宜，房價整體依然保持上漲，外資地産企業對內地樓市相當看好。

　　中國國家外匯管理局2月17日稱，近年中國房地産業外資流入增速較快，外資流入對房地産行業健康發展的影響需密切關注。但上述外資流入為外商直接來華投資，而非熱錢。外管局又指出，尚未發現國際“金融大鱷”或熱錢“大炒家”大規模進入的狀況。