公租房利潤少，開發商也要抓牢

　　新聚仁機構董事長 李嘉政

　　不出所料，在經歷兩輪調控無果之後，第三輪被稱為“加強版”的房地産行業調控政策疾風驟雨般出臺了。相較于前兩次樓市調控，本輪調控的目的已經不僅僅在於房價本身，本輪調控期望通過短期強力政策打壓速凍市場，最大限度地壓縮市場成交，擠壓市場的投資需求，讓投資資本遠離樓市，為宏觀經濟的調控爭取時間，同時全力推進保障房建設開發，為調控全局服務。伴隨著各地調控細則的紛紛出臺，對於新政的研究消化成為每一個從業人員的當務之急。

　　基於本輪調控政策核心的限購令所傳達出的信息，對於房地産開發企業而言，一段時間內，市場必然面臨成交大幅萎縮的現狀，生存環境非常惡劣。這與2008年有些類似，但又有很大不同。這裡最大的不同在於2008年是需求主動萎縮觀望，等待市場恢復，今年則是需求被動萎縮，一旦遭遇良機則會迅速爆發。同時相較去年的不同在於，市場需求的主體發生巨大變化，投資性需求遭遇圍堵，剛需再成市場主角，尤其是改善型剛需，在當下中高端産品居多的市場中成為真正的需求主體。此外，保障型住房建設被提升到前所未有的高度，今年有望迎來較大的市場機遇。

　　對於開發企業而言，要在逆境中成功突圍，首先還是要研究市場、研究客戶，市場環境的變化要求開發企業做出主動調整，研究剛需尤其是改善型剛需真實的市場需求，從而對産品、對營銷做出調整。還處於規劃設計階段的項目有必要調整相應的産品方案，必須圍繞改善型剛需的需求調整産品方案，這是比較穩健的開發方向。而對於開發建設中或者銷售中的項目則需要根據改善型剛需的需求適當調整社區景觀、會所以及相關配套功能且根據項目自身特性適當調整基於豪宅的裝修設備配置，以産品力、以服務、以營銷創新、強力的營銷執行力取勝市場，深入挖掘改善型剛需人群，同時放慢建設開發節奏，放慢項目上市節奏，降低銷售預期，追求成交率，做好成本把控，等待市場逐步消化政策影響，迎接市場未來可能出現的變化。

　　其次，保障房尤其是公租房市場未來幾年內市場空間巨大，而且風險較低，無論是大型房企還是中小型房企都應主動積極地參與，即便是10%左右的利潤空間，作為無風險或者低風險投資，從企業規避風險而言有必要加以配置。而且作為未來國家大力推進的市場，其前景相當廣闊，因此加強對於保障型住房地塊的吸納也是當務之急。

　　對於消費者而言，在未來的一段時間內，市場通脹將長期存在，加強版的樓市調控雖然會導致市場成交大幅萎縮，但房價將在通脹預期、成本壓力之下難現調整，借用“非誠勿擾2”的一句話，不管你買與不買，房價就在那，不漲也不跌。所以如果是自住的剛性需求，在這一輪的市場調控中，消費者可抓住機會，認真挑選性價比更高的産品，果斷出手，否則一旦未來市場發生變化就可能悔之晚矣，就中期國內宏觀經濟形勢而言，市場必將繼續在上行通道內波動。而對於營銷代理行業而言，更需要不斷提升企業的營銷執行力，通過提升營銷服務水平及營銷創新，實現市場突圍。當然，所有的準備都必須以宏觀經濟大環境為依據，順勢而為；以企業自身條件、以個人能力為依據，尋求最契合自身的應對之策加以應變。