房企信託融資成本年後攀升

　　房地産信託業務或貢獻全行業六成利潤

　　證券時報記者 張寧

　　自2010年以來，房地産信託融資已進入高息時代。證券時報記者調查結果顯示，2010年房地産企業通過信託渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續攀升。地産信託或貢獻六成利潤

　　日前，東部一家不願具名的信託公司總經理向證券時報記者透露，據該公司內部對信託行業經營情況分析，去年房地産信託業務貢獻的利潤預計佔全行業利潤六成左右。

　　用益信託研究員李旸對這一數據表示認同。李旸認為，去年信託全行業收入與利潤水平均大幅攀升，房地産業務所起的作用至關重要。如果按收入與利潤成正比估算，去年信託行業166億的總收入的六成，即房地産業務的收入將在100億左右。以此除以去年房地産業務2864億總規模，可得出去年房地産信託業務報酬率約為3.4%。

　　上述估算的房地産信託業務報酬率水平不但遠高於當前其他信託業務，且相對2008年數據已經翻番。據興業證券統計，以市場上房地産業務領先的平安信託為例，其2008年信託報酬率為0.98%，房地産信託報酬率也僅為1.5%左右。

　　百瑞信託一名工作人士對記者表示，去年提供抵押物的融資類業務規模佔比仍較高，但自去年下半年銀信合作産品暫停後，股權權益類産品已成為市場主流。後者的信託報酬率水平一般都要高於融資類業務。且因整體經濟調控政策從緊趨勢，信託公司話語權日增，信託業務報酬率也在逐漸攀升。從他所了解的情況看，5%至 6%的信託報酬率已是當前的行業標準。

　　年後成本攀升

　　由於信託産品屬於私募，信託公司之間的産品缺乏統一標準，融資項目各異，參與方不同，因此，對信託報酬率的測算成了各信託公司內部的秘密。但在大致估算出房地産信託業務報酬率後，對去年全年房企信託的融資成本情況能有大致把握。

　　據了解，房地産企業通過信託渠道的融資成本主要有四大塊：一是給予投資人的産品預期收益，據用益信託統計，去年平均預期收益率為8.9%；二是給予信託公司的發行費用；三是1.4%到1.8%的打包渠道費用，支付給提供融資渠道的銀行；四是支付給資金仲介的介紹費、第三方資産凈值調查費用等。如果僅按 3.4%的信託業務報酬率計算，房企去年借道信託融資的總成本約在15%。

　　然而，付出的高成本並不代表著未來融資難度的降低。相比前兩年，房地産融資程序要更為複雜。據記者了解，當前房企信託融資業務除了要嚴格遵循監管層要求的“四證齊全”，在發行過程中也需要多動腦筋——諸如到銀行渠道現場路演，以獲得更多投資人認可。

　　進入2011年後，在準備金率上調及樓市調控深入的背景下，房企市場化融資利率大幅上升，信託融資成本也進一步攀升。南京一家房地産公司財務經理告訴記者，該公司去年以來一直在運作信託渠道融資，去年融資成本低於15%，今年以來該成本已增長至15%至18%之間。