潘石屹：住房市場投資價值大降

　　剛開年的內地房地産市場，調控政策趨緊，房地産商作何反應？

　　3月2日，SOHO中國公佈的全年業績顯示，去年SOHO中國實現純利36.36億元，同比上升10%，營業額上升146%至182.15億元，毛利為92.57億元，取得合同銷售額238.1億元，合同銷售面積39.5萬平米(不含車庫)，平均銷售價格為每平方米59824元。

　　當日，SOHO中國董事長潘石屹在香港表示，“住房市場的投資價值大大降低”，因此今年將“避開住宅”，繼續偏重商業地産。

　　150億元收購資金

　　SOHO中國董事長潘石屹透露，今年SOHO中國計劃用於收購的資金為150億元，高於2010年的100億元。

　　數據顯示，SOHO中國流動資産中，現金及現金等價物為177.25億元，另有銀行存款38.41億元，手上共計超200億元的資金，流動資産凈值為193.65億元。中航證券報告指出，該公司實際凈借貸資本比一直為負(即借貸額小于手中現金)，留出較大的潛在負債空間。

　　實際上，SOHO中國2010年計劃的100億元收購資金，並未全數用完。公告顯示，2010年公司收購的外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO、丹棱SOHO這4個項目的總金額為61.79億元。

　　“長期以來，市場普遍認為SOHO中國手上的項目並不多，業績比較依賴當年入賬的項目，因此波動性較大”，國都證券(香港)分析師Bernard Chu稱，通過收購一批項目，能提高盈利穩定性。

　　潘石屹估計今年部分房地産開發商的資金鏈會出現問題。他對本報記者表示，今年房地産市場的資金情況與去年不一樣，去年非常寬鬆，總銷售額達到5萬億元，開發商在內地購買土地的地價款就達2.7萬億元。

　　“但今年有兩個新形勢，第一是從緊的貨幣政策，全國計劃新增貸款量是7.5萬億元，今年第一個月就放貸1萬億，通脹情況下，存款準備金與利率的提高是趨勢。特別是銀行對於開發商的貸款量會比較少。”潘石屹説。

　　而第二個新因素是限購政策。潘石屹指出，“以北京為例，限購政策出臺後北京的房地産交易網關了4天，我們看到按照周算，北京‘十五條’出臺前和出臺後的數據比較，北京一手房和二手房的成交量加在一起，下跌了90%。如果按照天來算，成交量下降了65%。所以下周開始，如果成交量繼續萎縮，地産市場就會受到大的影響。”

　　潘石屹表示，今年SOHO中國的策略就是避開住宅，積極配合興建地鐵和高鐵所帶來的城市經濟格局變化。

　　商業地産競爭加劇

　　十二五期間，政府決定建設3600萬套的保障性住房，這將徹底改變中國房地産市場的格局，尤其今年中央政府已經與地方政府簽訂了1000萬套保障性住房的責任書，意味著將有一半以上的住房市場由保障性住房所替代。

　　潘石屹估計這一決策對於房地産市場影響深遠，今後住房市場的投資價值大大降低，地方政府對商品房的銷售都採用一房一價的審批制度，房價可以控制得住。

　　“我們知道的情況是，住宅開發商都想轉到商業地産開發上，但是由於涉及系統性轉變，包括産品、定位、土地、銷售等都需要轉換，因此真正轉型的並不多。反而過去兩年我們看到很多原來不是做地産的大央企，進入寫字樓和商業地産的比較多。”潘石屹説。

　　Bernard Chu亦表示，商業地産的範疇很廣，以寫字樓為主的SOHO中國面對的競爭並不大。

　　作為一直耕耘商業地産市場的內地房企，SOHO中國一直在加緊收購項目。除了2010年以共61.79億元收購的4個項目外，2009年，公司收購了SOHO東海廣場、望京SOHO、SOHO嘉盛中心3個項目，收購總金額為105.6億；2008年收購了朝陽門SOHO以及中關村SOHO兩個項目。