限購令實施後西安樓市將回歸理性

　　記者調查

　　炒客被拒售樓縮水

　　昨日，記者先後走訪多家樓盤了解到，因為西安“炒房客”佔據了西安樓市較強購買力量，“限購令”的實施，瞬間將這批房産商視為“生命”的客源，拒絕在售樓部門外，尤其是新興的城北區域和西安高端住宅區聚集的曲江樓市，受“限購令”影響最大。

　　記者從西安市曲江新區的一家樓盤售樓部的一份調查了解到，他們的2000多名購房者當中，35%是外地客戶，40%的客戶家庭已有兩套房甚至3套房，真正符合限購政策的客戶只佔25%左右。

　　隨後，記者在西安市北郊的幾個在售樓盤了解到，受市政府北遷等利好條件的影響，曾經被冷淡的城北地産，在近幾年成為這裡主要的購買力人群。外地人在西安只能買一套房的限購令，讓這一區域的樓盤的成交量瞬間縮水。

　　北二環附近的一家樓盤的負責人告訴記者：“咱們這個項目從開始建到現在為止，整體的銷售環境還是不錯，但是限購令出臺了以後，你也能看到，還是有客戶銳減現象的發生。因為我們這邊的項目有一定的投資性的戶型，就是大概在50多個平方米的小戶型，以及稍微大一些的140多平方米的改善性住宅，在這個方面還是有一些影響。

　　炒房解析

　　炒客炒房利潤誘人

　　“炒房客”到底是怎樣炒房賺錢的？知情人士周先生昨日接受記者採訪時一語道出其中奧秘：就是一幫人聯手操盤，用我賣給你你賣給我的辦法炒熱地段，然後轉手賣方給真正的購買人伺機賺錢。“等房價漲了超過15%的時候，炒房團的房子要開始轉手了。其實轉手(炒)，就是你賣給我我賣給你。一些只買了半年或一年就出賣的房子，利潤就已經相當不菲了。”周先生如是説。

　　隨著西安限購令的出臺實施，“西安市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)暫停購買第三套住房，能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭限購一套住房”的限購門檻，一下子就斬斷了“西安炒客”的炒房黑手。

　　行業透視

　　商鋪成為投資肥肉

　　記者採訪了解到，西安版限購令此次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而寫字樓和商鋪等則不在限購範圍之內。如此一來，剛剛從住宅市場因限購撤下來的投資客，又將投資的眼光瞄向商鋪這塊“肥肉”。

　　記者連日來走訪了西安多家商業地産項目，了解到在限購的大背景下，由於以寫字樓和商鋪為代表的商業地産不受限購令的影響，越來越受到開發商和投資客的追捧。負責銷售龍城四季商鋪的置業顧問張女士表示，西安限購令出臺，使住宅市場觀望氣氛漸濃。與此同時，在限購、加息政策打壓之下，許多住宅投資客的“熱錢”紛紛轉向商業地産領域。

　　對此，青年經濟學家李青提醒投資者，投資商鋪與炒住宅不一樣，商鋪的換手率相對低。絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和炒住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式根本不同，切不可盲目投資。

　　部分樓盤售樓負責人看好房價降溫

　　記者昨日走訪西安多家樓盤了解到，西安實施限購令後，面對一個個急急止步觀望的消費者和逐漸縮水的樓盤成交量，許多“房老闆”們雖然沒有公開喊出降價口號，但背地裏已經用不同幅度的“折扣房價”應對限購令。西安東郊東方雅苑的售樓負責人聲稱，未來三個月內“西安炒客”的拋售行動，有可能使西安房價“真摔”。

　　記者連續兩日走訪的近20個新建在售樓盤中，幾乎所有的樓盤都喊出了折扣售房應對限購令的置業口號。其中，城東的“紫郡觀瀾”一次性付款優惠2—3個點，按揭優惠1—2個點；城南的“裕昌太陽城”全款每平方米減100元，按揭每平方米減50元；西鹹的“壹品峰境”一次性付款優惠5%，按揭優惠3%；城西的“柏林春天”一次性付款優惠3個點，分期付款優惠1個點；城東的“東方羅馬花園”精裝房買一層送一層。更甚的是，裕昌太陽城，竟然一下喊出現房優惠10萬元的折扣價。銀象花園則拿出買房優惠4.9萬元的優惠價；普華淺水灣推出買房花一萬抵三萬優惠措施……

　　西安東郊東方雅苑的售樓負責人告訴記者，目前，西安商品房限購令將使炒房客陸續從住宅性市場裏銷聲匿跡，而一半以上的炒房客預計將在3個月內開始拋售房源。

　　一位炒房客向記者表示，“接連出政策，央行又上調準備金率，樓市基本面已經變了，估計肯定要大調整了，因此不會再抄底了。”對此，青年經濟學家李青分析指出，影響住房價格的最主要因素是供應量和需求量，西安版限購令會讓投資和投機性住房需求迅速減少，住房價格上漲也會很快得到遏制。

　　文／本報記者 李海濤