葉檀：房地産業處於大裂變前夜

　　葉 檀

　　筆者曾經在2010年預測，2011年房地産開發商開始洗牌。現在，洗牌的聲音已經越來越響。

　　很多房地産商負債率處於高位，患上融資饑渴症。

　　來自國家統計局數據顯示，2010年中國房地産開發企業資金來源中，開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。央行數據顯示，去年中國新增房地産貸款同比增速比上年末降低10%，其中地産開發貸款餘額同比增速較上年驟降八成。目前，包括大型開發商在內的房地産企業負債上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。

　　資金饑渴症狀無法緩解。

　　開發融資來源被一一封堵。從去年開始，各銀行房地産信貸拆包分解調查，今年未見鬆動跡象。信託水源太小，無法從根本上緩解開發商資金壓力。2011年2月21日，有報道稱“銀監會放鬆地産信託貸款”。但兩天后即2月23日，銀監會出面辟謠：“銀監會對房地産信託業務的監管政策和要求未發生改變。”根據用益信託網的統計，2011年1月份發行的集合信託計劃中，房地産信託的規模佔全部信託的37%。按Wind資訊統計，中融信託在不到兩月的時間內就發行了18隻信託産品，其中投向房地産的就佔1/3。對於開發商而言，信託融資成本節節上升，抵押杠桿低，而利率等成本上升，並且一般無品牌的開發商還得不到高價融資機會。海外融資只是部分在境外上市的大型開發商的特權，並且融資額不大。

　　原有預售回款由於成交量下行而大幅下降，銀行每年的房地産信貸加上按揭貸款差不多有10萬億左右。以2009年為例，房地産開發企業本年資金來源57128億元，其中銀行貸款11293億元，企業自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%，也就是説，銀行貸款、定金與預收款、按揭款等是鋼鐵長城，是開發商的主要資金來源，如今成交量下降，貸款與預收款下降，資金會更趨緊縮。而從2010年下半年開始，預售款已受到監管，中小開發商度日如年。據莫尼塔證券判斷，今年全年地産開發商現金流可能為負，在中性假設下這一缺口可能略高於200億元。這是一個樂觀的估計。

　　限購令出臺後，2月全國商品房成交量預計下挫70%以上，預計2011全年交易量下滑20%或以上，銷售價格下跌5%至15%。按照庫存與資金鏈的估計，今年下半年將展開房地産市場的並購大潮，一些沒有資金實力的中小開發商將成為被吞併的對象。

　　為了應對困局，開發商開始轉型。

　　常見的轉型是多元化經營，轉型為實體企業或者資源性企業，以獲得在證券市場融資的權利。2010年至今，共有16家上市房地産公司開始涉足其他行業的業務，其中主要以三大方向為主，包括新興産業、金融業和礦産資源業。這是證券市場的常態，當房地産行業受追捧，不少上市公司紛紛注入房地産資産，搖身一變成為房地産公司，當房地産市場受打壓，則紛紛變身成為高科技或者資源性企業，值得關注的是，這些變身的企業無意成為房地産市場的百年老店，因此，變身也就意味著這些企業無法承受壓力，不可能成為房地産市場的頂梁柱。

　　與此同時，一些大型開發商或者有母公司資金支撐的開發商卻在逆勢擴張、逆勢拿地，這些房地産市場上的巨鱷將成為可怕的吞併者。如今年2月，海航置業收購九龍山三成股權，再次啟動借殼上市之旅；2月25日，中海旗下子公司青島中海華業房地産有限公司競得青島李滄區河南、南莊項目9宗地塊，成交總價為32.86億。大型企業、央企房地産公司以及部分外資在市場低迷期掃貨。

　　中小開發商身處冰冷的海水，大型開發商依然有恃無恐。未來數年，中國房地産行業的集中度將大大提升，此時正是出臺節能規則、提升房地産質量的好時機。中國的房地産業處於大裂變的前夜，中小開發商正在等待並購的發令槍響。