八成城市未出限購令 二、三線城市有補漲風險

　　隨著昨日廣州正式出臺樓市“限購令”，自1月26日國務院常務會議再度推出樓市調控“新國八條”後,目前已有18個城市推出了限購政策。

　　但是，與“新國八條”中“2月中旬之前出臺住房限購實施細則”的要求對比，目前落地城市數量明顯不足，約有八成大中城市未出臺限購令。背後折射出地方政府嚴重依賴土地財政的現實。

　　眼下，限購令難産可能導致熱錢流向未實行限購的二、三線城市等問題成市場焦點。有專家擔心，如房價不會落到合理水平，難保中央不會繼續出臺更嚴厲政策穩定房價。如果聽任房地産投機風行，任房地産泡沫越吹越大，實體經濟將逐漸失血，經濟健康運行的系統性風險將進一步加劇。

　　八成城市限購令難産折射地方土地財政困局

　　1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地産市場調控措施，限購令成為“新國八條”的重中之重。

　　根據國務院的規定，尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，都要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地産市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。

　　然而，時近2月底，目前已落實限購政策的城市卻僅有18個：北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無錫和廈門。

　　這意味著，國家統計局重點監測的70個大中城市中，仍有52個城市未出限購細則，約八成城市未在國務院要求的2月中旬之前落實“新國八條”。

　　諸多業內人士認為，從限購區域看，北京、上海等一線城市都比較嚴厲，本地居民限購第三套、外地居民限購第二套以及不符合條件的外地居民限購的範圍為全市範圍，而包括貴陽、石家莊、哈爾濱等6個城市在內的限購範圍並非全市，如貴陽限購範圍僅為中心城區人口密集的且房價高過一環內的住房。

　　而從目前已經出臺新版限購令細則的上述18個城市各自的規定看，共同點是本地居民家庭限購第三套，外地居民家庭限購第二套；戶籍以及社保和納稅證明成各地限制外地人購房的門檻。

　　“即便是這些已經出臺了限購令的城市，在限購時間方面，只有貴陽明確了調控目標，其他城市都沒有相關規定，只是一個臨時性的措施。”廣州市社科院科研處處長彭澎表示，這反映出地方政府在落實中央政策時仍存在一定的抗拒和僥倖心理。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為，目前的局面説明了三點：“一是很多城市違令；二是地方決策者很糾結；三是限購激起大討論，尤其北京限購五年，導致政府意見出現分歧。”

　　“地方政府對土地財政的依賴現狀沒有改變，房地産行業對地方GDP的巨大貢獻，加之調控以來並沒有哪個地方政府因為沒有嚴格落實政策而受到嚴厲的處罰，能拖則拖是必然的選擇。”澎湃説。

　　警惕熱錢轉戰“未限購”二、三線城市有補漲風險

　　近日，新華社亦發文抨擊此種現象，文章指出，如今房價節節走高，遲遲不出臺限購令，可見有些地方對土地財政的依賴性很大。文章最後強調，限購令出臺後，投機熱錢有轉戰二、三線城市跡象。因此，其他城市應積極跟進，出臺限購令宜速不宜遲，搶抓時間與房地産投機賽跑，早一天出臺就能早一天阻止熱錢興風作浪。

　　事實上，當前各地城市房價已經漲至歷史高位。在北京等不少城市限購令出臺之前，房地産投資、投機人和一些熱錢持有者已經有所警覺。限購令出臺之後，投機熱錢大有轉戰二、三線城市的跡象。由於一些地方政府對房價持曖昧態度，使得二、三線城市的房價也繼續上漲。

　　近期，國家外匯局發佈了《2010年中國跨境資金流動監測報告》，第一次較為全面和具體地分析了近十年來跨境資金流動情況，尤其是披露了境外熱錢進入中國的情況。楊紅旭近日發表博文《熱錢是影響今年樓市的一個因素》，對熱錢影響樓市的可能性進行了分析。

　　楊紅旭稱，從根源上講，只要國內樓市有投資機會，只要人民幣升值，那麼房地産始終是外資眼中的一塊“肥肉”。“不讓購房，他們轉而尋求收購控製成熟的物業公司的股權，通過股權交易，費用低，且易逃避政府監控。另外，部分外資更傾向於購買土地、項目股權。”

　　“最值得關注的是，外資進入中國樓市的積極性和規模，與人民幣升值密切相關。”

　　楊紅旭分析，在今年人民幣還將對美元升值3%-7%的情況下，預計熱錢還會繼續進入中國樓市。楊紅旭表示，目前各地的限購令基本都“拷貝”了“新國八條”的內容，最大的差異在對於限購的界定。其中最大的分歧有兩點，即限購區域有所不同和對外地人的限制條件有點差異。總體而言，東部偏嚴，中西部偏寬。

　　“值得關注的是，很多大城市中，郊區的新房成交量所佔比重已超五成。”楊紅旭表示，成都、貴陽、太原等中西部城市多只限主城區，不限郊區，而北京、上海、南京等東部城市限全行政區。“這必然會導致部分需求將轉而在郊區釋放。”

　　從目前看，遊資從一線城市流向二、三線城市的跡象尚不明顯，但對於政策相對寬鬆的中西部，外界已有不少關於熱錢流入的擔心。自去年多個大城市實行限購以來，二、三線城市就接過了漲價的“接力棒”，中國指數研究院發佈的百城價格指數報告顯示，位列去年12月房價漲幅榜前列的均為二、三線城市。

　　不過，也有專家對此不以為然。知名地産專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世桐就表示，從城市數量比例上看，二、三線城市的數量高達幾百個，一線城市流出的熱錢資金量很難推高當地房價。

　　限購力度將不斷加強二、三線城市可能要加入

　　有消息人士透露，這一輪以限外為核心的調控“肯定不會以36個城市為終點”。未來，可能將有更多的二、三線城市加入到限購令大軍當中。據“新國八條”的要求，這一輪全國至少有36個城市在2月中旬出臺地方調控細則。更有消息稱，住建部更是已經擬定了第三批限購城市名單。

　　“在本輪限購政策的壓制下，今年這些限購城市的投資投機需求必將大幅萎縮。”對於樓市的未來走向，楊紅旭表示，市場顯著降溫已成定局，部分存在房價泡沫的城市，房價也將會出現一定程度的回落。”

　　韓世桐則認為，限購造成的成交停滯過後，如果中心城區的樓盤開始大量降價銷售，會導致成交結構性的變化，導致成交價格數據相較之前以低價郊區盤為主的房價數字還要高，“可能會誘導決策層的誤判，加大調控政策。”

　　楊紅旭也表示，限購屬於行政干預措施，在中央在穩定房價效果欠佳的情況下，不得已下的一劑猛藥，只是權宜之計，只要調控效果顯現，房價能夠回落到合理水平，就會停止實施。(記者牛思遠)