2011年保障房建設四問

　　與2010年590萬套的保障房建設規模相比，2011年全國保障房建設目標將達到1000萬套。根據住房和城鄉建設部測算，完成該目標需要1.3萬億元以上的建設資金。如此大規模的保障房開建，資金從哪來？地從哪來？地方政府的動力何在？保障房分配中又將如何保證公平公正？帶著這些問題，半月談記者分赴各地，就保障房建設進行了實地調查走訪。

　　一問：錢從何處來

　　近年來，保障性安居工程資金來源渠道不斷拓寬，目前已經形成了多渠道、多層次的財政投入機制。主要包括：中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

　　記者從西安市住房公積金管理中心了解到，作為全國第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市之一，西安市的相關試點工作進展順利，在2010年發放貸款近８億元的基礎上，2011年將進一步推進相關試點工作，計劃發放保障性住房建設貸款19.5億元，計劃新開工80.78萬平方米。

　　但是，由於保障性安居工程建設任務繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財政投入，還是難以保證工程的可持續性。住房和城鄉建設部研究中心副主任秦虹認為，保障性住房資金來源的構成主要包括土地出讓金收入、地方公積金增值收益、中央財政補貼以及地方財政的機動財力。所謂地方財政的機動財力，即地方政府拿財稅收入的一部分做保障房建設資金。基於長遠規劃發展的考慮，政府需要進一步拓寬保障房資金來源，目前新模式探索方向主要鎖定在企業和社會資本參與方面。

　　在國家政策許可的框架之內，地方創新不斷深入。以上海為例，正逐步摸索 “求助”于土地出讓金和公積金增值收益。前不久，上海市公積金管理中心和上海城投置地公司達成意向，由前者出資收購後者開發建設的楊浦新江灣城“尚景園”公租房項目15萬平方米、2200余套房源。上海城投置地公司董事長俞衛中説：“雖然公租房利潤率比較低，但如果政府能整體回購，企業的資金、銷售成本就能大大減少。”另外，從保險資金中尋找“錢袋子”。根據中國保監會出臺的相關辦法，太平洋保險公司與承擔多個保障房建設項目的上海地産集團達成協定，&&以10年期債權投資計劃方式融資40億元，用於徐匯區馨寧公寓等公租房項目建設，利率按商業銀行長期貸款利率適當下浮。還從民間資本中引入資金“活水”。根據國務院相關文件，上海翌成投資發展公司與徐匯區虹梅街道合作，將位於市區蒼梧路繁華地段的一處非居民用房改建成約3000平方米的徐匯人才服務公寓，參考市場租金水平向漕河涇地區企業的管理人員出租。徐匯區出臺支持政策，由政府和用人單位分別給予承租人補貼。

　　二問：地從哪兒來

　　住宅建設，關鍵取決於兩大要素：一是錢，二是地。只有資金和土地的供應得到長效保證，保障房建設方能持續推進。對此專家認為，實現開工建設1000萬套保障房的目標，對土地供應提出了較大的挑戰，各地政府需從增加供地數量、完善供地方式以及科學合理地進行地塊選址等角度精心謀劃。地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不想對商品房用地形成“擠出效應”，就要進一步增加土地的供應。“土地問題和地方政府決心相關，如果地方政府想做這件事，就應該留出土地。”中國社科院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚説。

　　1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，再次強調各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。

　　各地紛紛表示要加快土地供應節奏，優先保障政策性住房用地供應的同時，也積極探索完善出讓方式。據披露，廣州未來10年“三舊”改造將盤活低效用地達74平方公里，前5年就可騰出28平方公里低效用地，超過近10年的住宅土地供應量，可改善中心城區住宅的供需矛盾。

　　專家認為，在保障房大舉提速的前提下，各地在加快土地供應的同時，應完善存量土地供應政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。另外，差別化供地，對保障性住房用地採取劃撥等方式，更有利於降低建房成本。

　　“廉租房用地靠劃撥，公租房建設工程比較大的城市，也是大量採用劃撥的形式，因為只有劃撥，建房的成本才會下來，租金才能明顯低於市場租金。”住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地産研究處處長趙路興説。