保障房計劃利空樓市

　　陳毅聰

　　據報道，住建部已與各省市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成了1000萬套保障性安居工程住房的分配任務，而建設這些住房大約需要1.4萬億元。近幾個月來，這1000萬套保障房一直備受資本市場關注。券商研究員們就此寫了不少研究報告。多數觀點認為，如此龐大的保障房建設規模可以拉動固定資産投資增長，利好經濟，進而利好股市。另外，有些研究似乎回避分析地産股所受影響。綜合各種因素來看，這1000萬套保障房對股市基本面的影響小，對地産股而言則偏利空。

　　去年我國保障房開工建設590萬套，今年開工任務是1000萬套，同比增長近7成。按照住建部的要求，這1000萬套保障房必須在今年10月31日前全部開工。住宅建設週期通常可長達2年左右。故這1000萬套房子完全建成要等到2013年，1.4萬億元的總投資會分攤到三年之內。假使去年開工的保障房投資約有一部分會延後至今年完成，今年也有部分延後至明年、後年，則估算今年投資額可達1萬億元左右，同比增長大約5000億元。

　　去年我國商品住宅完成投資金額高達3.3萬億元，保障房建設金額的5000億元增量僅相當於商品住宅投資額增長了15%。而去年商品住宅投資額同比增速高達30%以上。顯然，儘管保障房建設增速較快，但相對於商品房的總盤子來説，還是偏小，影響不大。如果國家房産調控新政、保障房建設計劃，影響了房價預期，導致商業開發的住宅建設投資金額沒有增長或下降，則今年的住宅投資額增速會出現大滑坡。

　　所以，我們還需要關注保障房建設會不會對商品住宅建設産生擠出效應。國家要求，2011年保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不得低於住房建設用地供應總量的70%。“自住性中小套型商品房”這個提法比較主觀，我們很難知道它是不是自住，姑且將之擴至“90平方米以下商品房”。2010年，90平米方以下住宅投資金額約為1萬億元，佔商品住宅總投資金額的比重為31%。另有將近2萬億元、6成資金是商業開發的90平方以上住宅投資。受限于各種條件，每個年度的住房建設用地供應量都是有限的，保障性住房、中小套房用地多了，其它住宅用地就會減少。根據2010年的投資強度測算，若供地總量不變，30%的供地量大約只能支撐1.0萬億-1.3萬億元的其它住宅投資，同比下滑將高達35%-50%！

　　目前很多大城市都在實施限購令，限制外地人及投資性購房，房貸首付比例、利率也在提高。大建保障房之後，中低收入的戶籍市民可以等待，不用急於購房。針對商品房的購房需求、投資需求均會受到抑制。雪上加霜的是，由於較大戶型商品房建設用地供應量減少、地方政府財政壓力增加、房價仍在高位，土地拍賣價格很難大跌。地産商很可能會面臨成本上升、銷售量減少、新開工不足的局面，這意味著地産股業績下滑。