“限購”導致新尷尬 加租的日子怎麼過？

　　上海房屋租賃市場春節後持續升溫，統計數據顯示，上海此輪房租普漲的比例在5%~10%之間，部分高價樓盤、軌交樓盤的漲幅甚至在15%~30%之間。

　　理財一週報記者採訪了多位房東及房客。對租金上漲，一些房東認為，“租金不漲已經保障不了投資者的基本回報”；而租房客的應對辦法則是“房租高於區域平均水平就搬家”。

　　調查發現，許多房東已經有幾年沒有大幅提高租金。專家認為，現階段房租上漲，是房東在通脹壓力下的選擇。去年10月以來的三次加息，也提高了一些業主的持有成本，提高租金成為轉嫁成本的一個途徑。這些因素，在春節後，這個租賃續約加價的傳統時間節點同時體現出來。

　　同時，上海的房屋租售比一直偏低，此次房租上漲，也可視作對過低的租售比的修正。業內人士預計，“全市租金年內將有20%左右的上浮空間。”

　　上海軌交附近租金漲幅達15%~30%， 房東稱“三年沒漲租，這次漲26%屬正常”

　　“包租公”馬驍：漲租後租金回報率才1.95%，房産投資總要跑贏存款利率；“包租婆”王林：物價不停地漲， 去年沒漲租金，今年再不漲真的吃不消

　　理財一週報記者/曹怡婷

　　上海中原地産七寶分行經理雷家榮最近接到了不少房東的電話。“大部分人告訴我打算漲租金，還有一些是詢問該不該漲價的，剩下的是詢問怎麼和房客談漲價的。”雷家榮對記者説。

　　據雷家榮透露，七寶區域內不少樓盤的租賃價格在年後迅速走高，幅度大多在8%~10%之間，“以萬科城市花園為例，50平方米左右的複式房源年前租價大多在2300元/月，年後提升到了2500元-2700元/月不等。”雷經理表示，“像萬科城市花園複式房這樣類似于單身公寓的房源，由於實際的使用面積大，房型又比較符合年輕人口味，一直比較受租客歡迎，因而租金漲勢更為明顯。”

　　這並非七寶地區的特例。記者從浦東、徐匯、寶山等多家仲介門店了解到，節後的上海租賃市場持續增溫，房東臨時加價的情況十分常見。多家二手仲介統計數據顯示，上海此輪房租普漲的比例在5%~10%之間，部分高價樓盤、軌交樓盤的漲幅甚至在15%~30%之間。

　　“已經三年多沒給房客加租金了”

　　馬驍做房東已有七八個年頭了，可謂是資深級的“包租公”。他告訴記者，自己也有過“左手買進、右手賣出”來賺差價的經歷，但在比較權衡之下，還是選擇做長線投資而非短線炒賣。

　　目前馬驍共有兩套房子正在出租：一套是位於閘北區恒基不夜城的兩房，面積是98平方米，租金每月4200元；另一套是位於西康路1288弄的光明城市公寓，是150平方米的三房，租金每月7500元。

　　與其他人不同的是，馬驍購房的時間較早，手頭放租的幾套房子早已還清了貸款，相對而言負擔較小。對他來説，出租房産屬於純粹的投資行為，“只要放著有增值就好。”此外，由於他還投資了幾處商鋪，且回報率較為可觀，對出租的兩套住宅房源就自然沒花多少心思。

　　然而，一向對出租房不怎麼“上心”的馬驍最近也打算給房客加租金了，“年後我發現自己居住的小區房租上漲驚人，這才發現自己已經三年多沒給房客加租金了。”

　　在馬驍自住的小區——卓悅居，90平方米左右、6000元月租的兩房在年初時還有一大把，可過年之後同戶型的房源，租金大多漲到了7000元/月，定價最高的甚至超過8000元/月。也就是説，小區裏租賃房源年後租金的漲幅在15%~30%之間。卓悅居位於上海市閘北區，在上海火車站附近，有軌交1號、3號、4號線經過。

　　“恒基不夜城和光明城市這兩套房子的租約在3月份就要到期了，我已經通知房客續約時要加租。”馬驍對記者説，“西康路的三房因為三年沒調整過租金，這次打算加到9500元/月（漲幅達26.67%），閘北的那套準備提到5000元/月（漲幅達19%）。”

　　據記者了解，位於西康路1288弄的光明城市附近有軌交7號線經過。而恒基不夜城則位於上海火車站附近。

　　儘管租住在光明城市公寓的房客聽説一下子要提價2000元時，表示很驚訝，但據馬驍透露，房客並沒打算退租。“光明城市的房子現在兩居的每月租價都超過了7000元，四居還有12000元的，150平方米的三居9500元/月並不奇怪，何況前幾年都沒漲過租金。”馬驍説。

　　馬驍對記者表示， 租金一下子漲了2000元看似很多，但其實投資回報“並沒有高得離譜”。以光明城市的房子為例，馬驍購入時該房源的總價是180萬元，但在經歷了房價的幾番瘋漲之後，該套房的市值現在已達到了600萬元。如果以180萬元的購房款和7500元的月租來計算，該房的租金回報率在5%，而以市值計算的話，回報率僅為1.5%；房租調整為9500元/月之後，按照市值計算，也只有1.9%。“對一般長線投資來説，3%是考慮投資的基準線，如果再不加租的話，就沒有投資價值了，我總要跑贏存款利率吧。”馬驍如是説。

　　漢宇地産寶山店分行經理周剛對記者介紹説，近幾年來二手房租賃價格始終較為平穩，“與房價飆漲不同的是，租金價格幾乎沒有過大的波動，因而年後不少區域內租賃金額的大規模上漲也有補償性因素存在。”

　　周剛預計，近期租賃市場的走熱將會持續一段時間，“目前看來租金上漲會是一個長期過程，至少會持續三四個月。”

　　“我的負擔也很重，今年再不漲真的吃不消”

　　由於動遷分房而成為“包租婆”的王林前不久也漲了租，為了這事兒，原本關係不錯的王小姐與租客小陳之間最近有點小摩擦。“前兩天小陳看到報紙上説上海租金普漲的新聞，還和我開玩笑説租金都是房東推高的，我冤啊。”房東王林告訴記者，儘管提價後房客依然與自己續了約，但始終不是很理解。

　　王林所出租的房源位於茅臺路600弄，是一套45平方米、一室一廳的老公房。該套房所在的古宋小區由於靠近軌交2號線威寧路站，又是學區房，無論是租賃還是出售的房源都較受歡迎。目前小區自住率相當高，存量房源很少。正因為此，房客小陳在這裡一租就是數年，而今年已是第五個年頭。

　　從23歲到27歲，從單身到已婚，再到生子，同齡的小陳與王小姐在人生軌跡方面也頗為相似。五年來，她們已從單純的房客房東慢慢轉變成了朋友。

　　春節長假後，小陳發現王小姐將租金從2200元/月提到了2500元/月。儘管每月只要多支出300元，但小陳還是有點不樂意。對於小陳的不理解，王小姐感到很委屈，“年前還有仲介打電話給我叫我別跟租客續約，説是能幫我把租金談到一個月3000元，我也沒答應，事實上小區裏其他人家都租得比我貴。”

　　王林告訴記者，這套房子的租約是一年一簽的，每年2月續約。“我的負擔也很重，前年租金就是2200元/月了，去年沒漲，今年再不漲真的吃不消。”王林説。

　　她給記者粗略地算了一筆賬：“每月孝敬雙方父母各1000元，女兒奶粉尿布錢2000元，再加上水電煤、一日三餐、人情費、外食費用、兩個人各自的零用等各種花銷，一個月怎麼也得6000元左右。物價不停在漲，坐個地鐵起步都要3元錢，300元也就是一個月上下班的交通費，租金每月加300元算多嗎？”

　　記者就此採訪了幾家仲介門店。門店負責人紛紛表示，類似王小姐這樣出於生活成本的考量而適度加價的房東很常見，“其實房租漲了也不算漲，因為物價一直在漲，房租跟著漲是理所當然的，兩三百元相比物價來説並不算多。”周剛説。

　　財經評論人葉檀指出，現階段房租的上漲，有很大一部分是因為房東在試探租客承受能力，而這正是出於通脹壓力下的選擇，“2010年年底全國30個省份調整了最低工資標準，月最低工資標準平均增長幅度為22.8%，月最低工資標準最高的上海市為1120元，小時最低工資標準最高的北京市為11元。房東看到工資上漲，而且通脹的預期仍然還在，開始提高房租。”