恒隆二線城市低價拿地，建頂級商場

　　在二三線城市拿地價格低 又能配比到一定量的住宅土地 利潤很高

　　恒隆二線城市低價拿地，建頂級商場

　　理財一週報記者/裴浩慈

　　拿地相對便宜是所有進入二三線城市的開發商的共識。

　　恒隆地産主席陳啟宗正在率領恒隆將高端商場搬到二線城市，這無論是對開發商還是零售品牌，都可能是一次冒險，但同時優勢與前景也相當樂觀。

　　瀋陽項目已滿租

　　濟南項目還未落成已預租超八成。

　　對於商業地産開發商而言，在經濟水平日益提升的二線城市，當地政府一直希望有頂級商場的進入，這無疑提高了城市的檔次與形象。但是這其中，有些城市的居民的消費能力、消費人口還未能支撐起頂級商場的運營，與此同時開發商卻需要掏錢投入建設，在這樣的情況下，開發商與政府就會達成互相滿意的合作——開發商拿地價格或許會低一點，又或者能夠配比到一定的住宅土地。

　　“儘快進入二線城市另外一個好處是，作為品牌的先驅者，會較快地在當地居民中得到認知與認可。” 漢華商業管理機構的董事長高大豐説道。並且在他看來，開發商在一座城市做頂級商場的話，做出一個産品就已足夠。以上海為例，除了恒隆地産在上海有恒隆廣場、港匯廣場之外，另外兩家港資的巨頭商業地産開發商新鴻基和中信泰富分別有國金中心以及中信泰富廣場項目。

　　在頂級商場開發中，港資開發商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亞洲的經濟體中，最早是日本和中國香港發展起來的，因此香港具有大量的國際品牌的總代理，在亞洲操作頂級品牌的營銷是一等一的，並且港資開發商在香港開發的物業本身都是自己持有，其物業已經招了各大品牌，當進入內地時，這樣的優勢會讓其招商更為方便。”高大豐繼而説道。

　　恒隆地産在上海以外的二線城市項目進度也非常順利。

　　位於瀋陽的皇城恒隆廣場已于2010 年6月落成，于開幕時已全數出租；下一個將會竣工的項目是位於濟南的恒隆廣場，將於2011年8月落成，其中86%已預先租出，其中50%~60%租戶屬國際品牌，80%用作開設旗艦店，新引進的品牌近100個。

　　陳啟宗介紹，目前恒隆在內地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場、酒店等。其中瀋陽、無錫項目就是綜合性項目。2010年公司投資內地的金額就達到400億港元，涉及發展項目共7個，未來集團仍將會在內地一二線城市繼續拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區繼續複製。　　

　　未來中西部和東北地區的奢侈品零售業更有潛力

　　恒隆地産目前的土地佈局的城市位於長三角、珠三角、中部或東北地區。

　　“珠三角的高端商場的市場空間我並不是很看好，因為珠三角地區的居民消費習慣是去香港購買奢侈品牌。中西部和東北地區我認為是有很大潛力的。”湘財證券商業零售組的王俊傑告訴記者。

　　在王俊傑看來，中西部地區的經濟增長雖然沒有提高廣大公眾的收入，但卻使得小部分人的財富獲得飛快的增長。

　　“中西部依靠投資拉動經濟，政府通過國有企業進行投資，使得國有企業員工福利增加，這部分人會投資房地産，從而進一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消費能力的人群是有的。”

　　但是目前在中西部的二線城市中，由於缺乏頂級商場，具有高消費能力的消費者便無法在當地進行消費，只能前往周邊的一線城市進行財富消化。

　　在“富者愈富”和財富集中的趨勢下，二線城市對頂級商場和奢侈品的需求不斷增強。“中高端百貨和奢侈品未來將實現快速增長，實際上，中國近年來奢侈品消費瘋狂增長，2009年，在全球奢侈品市場受到金融危機衝擊的情況下，中國奢侈品市場銷售額則毫不受影響，實現銷售額50億美元左右，遠高於2008年30億美元的銷售額，增幅居全球第一，未來幾年我國的奢侈品消費仍將會實現快速增長，而奢侈品和高端商品消費的增長將會刺激中高端百貨公司銷售收入的增長。”王俊傑表示。

　　看好長期租金收益

　　“除非被迫，否則不願意賣”

　　陳啟宗亦指出，與商場相比，寫字樓的升幅並不大，租金收入還是主要靠商場收益。

　　“租金收入方面是最能夠控制的，我們有百分之十幾的增幅。上海高級商場的租金升了19%左右，升幅相當大，我們也想不到升得這麼厲害，去年升了29%，好得不可想象，未來還會繼續上升。”陳啟宗表示。

　　陳啟宗又稱，今年上半年內地租金收入佔恒隆地産46%，且內地租金升幅高於香港，這是由於內地業務未成熟，收入幅度偏高。

　　“在內地我們不會賣的，除非被迫，否則我們不願意賣，我們是單純收租的。”