樓市靜待“降價領頭羊”

　　王營 唐韶葵

　　除了因調控異常興奮的商業地産商和號稱能規避北京十五條限購政策的仲介們，在新國八條陸續于各地落地的背景下，住宅開發商們在此時絕大部分選擇了相互觀望。

　　這一次觀望與以往的調控後觀望不同，開發商們一方面期待兩會後政策能有所轉向；另一方面，略微的僥倖之外都心照不宣地認為，房價是非降不可的，只是看誰先邁出第一步。

　　一位不願意透露姓名的品牌開發商私下表示，開發商已經做好“勒緊腰帶”過日子的準備。

　　北京市房地産協會副秘書長陳志近日表示，如果今後房價回到一個合理的價位和合理區間，居民收入增長水平快於房價增長，限購令等調控政策將面臨退出。

　　惜售和觀望

　　限購政策最為嚴格的“京十五條”出臺後，成交量大幅下挫。

　　北京房地産交易管理網數據顯示，2月中上旬（截至20日），北京市期房、現房住宅共成交2523套，成交面積30.6萬平米，環比1月同期成交套數減少64.7%，成交面積減少60.5%，同比去年同期，也出現了明顯下降，成交套數、面積分別下降58.5%和50.6%。

　　與此同時，開發商對後市的看法也有分歧。

　　陽光新業總裁萬林義認為，調控還會深入，並且還會更嚴格，成交量下跌的形勢也會一直持續。

　　亞豪機構副總經理高姍更為悲觀地預計，“京15條”實施後，樓市成交量還將下降五成以上。限購措施，將使相應的高端樓盤將遇到銷售阻力。據高姍反饋，目前不少開發企業從焦灼等待的觀望跳了出來，研究應對新市場格局下的調整和挑戰。但新盤項目普遍都遭遇項目定價難題。“這主要是由於受政策限制，具備購房資格的準客戶量大大縮水，各個項目都需要對潛在客戶進行重新調查和篩選，確定合理價位。”

　　不過，市場上絕大部分開發商選擇了觀望。原本計劃3月開盤的譽天下二期把推盤時間推遲至年中。“惜售，惜售還是惜售”是另外一位開發商給出的調控應對措施。

　　按照以往慣例，每年的3月是樓市的小陽春，樓市大量供盤和成交都以此為節點。但今年樓市卻走出了不同於以往的非常規行情。根據亞豪機構數據，3月北京市計劃推盤項目僅為17個。往年一般在30-40個左右。

　　記者抽查北京在售樓盤發現，在北京限購政策執行前一天，絕大部分樓盤急趕末班車，甚至有樓盤直接簽約到晚上12點。而限購政策執行後，除了北京各大仲介叫喊交錢就可以補辦5年納稅證明和社保外，住宅開發商基本上選擇了觀望。

　　在新春後的某論壇上，萬科副總裁毛大慶認為，開發商將根據各自的資金狀況、産品情況、成本和回款時間做出一些相應調整。而隨著量跌持續，價格在未來可能會發生變化。新房市場將醞釀大幅調整。

　　誰會先降價？

　　一位不願意署名的開發商對記者表示，住宅開發商並沒有更好的應對措施，無非是以時間換空間，看誰能扛得過誰。

　　而另外一位開發商則明確表示，開發商之間也在相互觀望，看誰可能會先降價，降價後的效果如何。

　　高姍則認為，開發商並不會因為項目成交量的減少而急於降價，反而先會試探購房人對政策的承受力，預計未來樓市成交價格將處於僵持狀態。

　　但在行政調控下，房價如何跌？誰會先跌？在哪個時間點跌？成為開發商觀望的關鍵。

　　金融分析家杜麗虹説，北京貝塔諮詢中心曾在2010年下半年做過一個較為悲觀的預期，如果樓市低估持續一年，將有35%的上市公司發生資金問題。而新近出臺的新國八條以及各地陸續的限購政策讓她覺得此悲觀預期發生的可能性更大。

　　根據這份2010 年中期地産上市公司報告，上市地産公司平均的凈借貸資本比為41%，低於平均的財務安全底線52%。有19 家地産上市公司的資金缺口大於總資産的20%，高於2009年的16 家，佔到總數的20%左右。據該報告的財務分析，世茂房地産、濱江集團、綠城中國、恒盛地産、北辰實業、富力地産、上海復地等都面臨著長期資金缺口較大的危險。

　　“除了這49家上市公司，還有我們監測不到的很多中小開發商，他們面臨的生存困境可能更為危險。”杜麗虹説。

　　中金公司分析師白宏煒認為，房價不跌，政策難安。隨著各地調控細則特別是限購等措施的出臺，以及供給的逐步增加，房價調整只是時間問題。

　　在上述新春論壇上，首創集團董事長劉曉光認為，樓市會在兩個月後就會有新的辦法來適應新形勢。

　　申銀國際報告指出，未來幾個月價格在較大範圍內回落應是大概率事件， 由於本次調控力度猛、覆蓋廣，企業間對於有限客戶的資源的爭奪加劇，隨著供應的釋放，主動性降價會逐步出現。

　　計劃于3月開盤的北京一家純新樓盤表示，儘管目前仍沒有明確的定價結論，但不排除開盤時會有一些促銷，甚至降低原開盤價預期。該樓盤從去年蓄客時曾堅定認為，房價不會跌，此時，他們對外表示，一切皆有可能。