限購並非節後房租上漲主因

　　春節假期以後，各地為落實“國八條”紛紛出臺限購等調控政策。與此同時，北京、上海等地租房市場上出現需求上升、價格上漲的情況。

　　不少人認為，因為限購政策的出臺，導致一部分購房者擱置了買房計劃，轉而租房，從而推高了房租上漲。甚至有人擔心，各地限購令的強化，有可能導致今年市場房租水平加速上漲。

　　租賃市場，迎來傳統旺季

　　“春節後租房需求的確有所上升，但把限購看做房租上漲的主要原因，這個判斷是不成立的。”北京中原地産市場分析師張大偉告訴記者。

　　和房價一樣，房租的變化，最主要的原因也是供求關係。

　　張大偉認為，春節假期以後，隨著外地人員返京，一般是租賃需求比較旺的時期。而春節左右也通常是租賃合同到期的時候，房東往往會在這時候選擇漲價。事實上，每年的這段時間，房租都呈上漲狀況。

　　同時，新的商品房屋租賃管理辦法2月1日開始執行，新辦法嚴格了對群租房的管理，這也使得市場需求在短期內有所增加。

　　“近年來租金上漲是有一定必然性的。”張大偉進一步分析，2010年來居民消費價格指數持續上漲，在高位運行。生活裏很多東西都在漲價，房租必然也跟隨上漲。

　　他同時表示，住宅租售比持續較低，相比房價，租金上漲相對緩慢，房主的心理價位也不斷提升。

　　專業人士分析，近幾年應屆大學畢業生人數不斷增加，也帶來了租房需求的增加。

　　限購政策，增加可租房源

　　實際上，從2010年中旬以來，京滬等地房租上漲就備受關注。有關統計數據顯示，2010年全年北京房屋租金達到每套每月2618元，比2009年的2215元上漲18.2%。租金最明顯的上漲發生在2010年5月以後，恰好與北京開始執行限購的時間接近，因此也加劇了人們對限購可能帶來租金上漲的擔憂。

　　那麼，嚴格的限購令對租賃市場的供需關係究竟會起到什麼影響？

　　業內人士認為，北京租賃市場的新增需求主要是新來京人群和應屆畢業生，新增需求的高峰一般出現在7月份左右。限購的確會使一部分人從買房轉向租房，但這類需求非常少。

　　據北京中原地産統計，北京購房者大部分是之前已有房産或租房住的人群，只有極少部分買房人會選擇在租約即將到期的時候不續約，直接買房入住。因此，限購給市場帶來的新增需求極少。

　　而供給方面，限購令的實施則有可能使市場可供出租的房源增加。北京出臺嚴格的限購政策以後，業內普遍預計北京二手房交易量將明顯萎縮。本來可能用於出售的房源很可能轉移到租賃市場上，尤其是大戶型房源將增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。

　　記者從北京幾家大型房産仲介了解到，春節以來，租房房源和租房需求的增長基本平穩，與往年情況相似，並沒有出現租賃需求異常增加導致供不應求的情況。

　　“限購令對租房供需的影響還需要觀察，但我們判斷這種影響應該是積極的，會讓供求關係向良性變化。”張大偉説。

　　穩定房租，重在加大供應

　　無論租金上漲是不是限購所致，租金上漲對普通居民的居住的確造成了一定影響。當房租上漲引起更多關注的時候，租賃市場長期存在的一些問題也暴露得更加充分。

　　張大偉認為，調控政策陸續出臺後，未來租賃市場將更加發揮調節買賣市場價格與供求的作用，逐步形成新商品房、二手房與租賃三者的良性協調發展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有産權。因此，盤活、規範租賃市場刻不容緩。未來的租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監控市場民宅租賃為主。居住消費不僅僅以買賣為主，大量的年輕人及低收入者將會也應該以租住為主。

　　2月1日起，新的房屋租賃管理辦法正式開始實施，將有助於租賃市場的健康規範。同時，房産稅在重慶和上海開始試點，增加住房保有環節的稅收將成為趨勢。房産稅開徵以後，將促使一部分空置房進入租賃市場，從而增加供應。此外，今年開始各地大規模興建公共租賃房，一旦建成，將明顯增加市場供應，並拉低租金價格水平。整體看，租房市場正在向供求基本平衡、結構基本合理、市場逐步規範的方向良性發展。

　　(摘自2月21日《人民日報》)