尋找樓市洼地 外資轉戰二三線城市

　　證券時報記者 孫玉

　　“項目在哪？”這幾乎是近些天來房地産企業之間相互招呼的用語。

　　上海一家房地産企業的項目經理回答道：“去二三線城市，那裏很瘋狂，接點小盤、攬點私活收益很可觀。”不過，一位在某三線城市做項目的房地産企業市場經理坦言，二三線城市並未“瘋狂”，但是因為內外資房産企業的聚集，那裏確實火爆了起來。

　　有市場人士籠統地把房地産市場一線城市的冷淡、二三線城市的火爆，歸因于調控政策的出臺，而這實際上只是混淆視聽的説法。一家馬來西亞背景的外資房地産投資基金總經理向記者指出，這其實只是正常的資金流動罷了。

　　“儘管一線城市的需求暫時被壓制，但二三線城市的需求實際上並不會受到太大影響。”上述人士認為，二三線城市的房産一直處於價值“洼地”，即便沒有調控政策出臺，開發商將陣線轉移至二三線城市也是遲早的事。

　　對於二三線城市“暖春”的到來，內地房地産開發商與外資的判斷總體達成一致。“一線城市的房地産市場本來就已日趨飽和，投資二三線城市可以説是早晚的事情，一系列調控政策的出臺實際只是起到了推波助瀾的作用。”上海一家外資房地産企業負責人向記者表示，“這裡不出調控政策的話，估計房價未來還是會持續走高。”

　　需求還在，錢也還在。因一線城市執行嚴格調控政策而沮喪不已的營銷人員，開始轉戰二三線城市，穿梭于各個樓盤進行調研。他們發現，購房資金已經開始向二三線城市流動，在那些具有限購預期的城市裏，當地開發商更是搶起了“時間差”：南京一個搶在細則出臺前放出的樓盤，開盤當天的定單就已過半；在尚未出臺限購細則的重慶，一些高端樓盤受到熱烈追捧，反而是一些低端樓盤遇冷。

　　“實際上，對目前房地産市場的一些基本判斷，外資企業和內資企業是基本一致的。二三線城市的項目我們一樣比較看好。”滬上一家港資房地産企業老總向記者指出。目前城際高鐵和京滬高鐵沿線城市都已經開始進入外資的“法眼”：南京、無錫、杭州、天津、瀋陽、武漢、長沙，重慶等，都逐漸出現了外資的身影。記者接觸到的部分外資房地産企業表示，從去年開始，這些公司就已經下到二三線城市去尋找開發項目了。

　　易城中國某總監向證券時報記者指出，如果二三線城市出臺限購，住宅項目銷售量必將萎縮，商業地産雖然不受影響，但因産權期限更短、貸款更難，對租金回報率有較高的要求，所以項目的選擇具有較高風險。

　　在調控政策接踵而來的背景下，外資投資中國房地産市場不受影響是不可能的。普凱基金創始人及主管合夥人姚繼平向證券時報記者指出：“在目前政策接踵而至的背景下，應該説外資投資中國房地産受到了很大的影響，關鍵是要看地産業何時能夠回到正常的開發狀態。” 姚繼平依然對中國房地産市場抱有憧憬。據透露，目前普凱基金正在募集總規模約4億美元左右的房地産投資基金投資于中國樓市。