沈洪溥：多管齊下解決房租過快上漲

　　早報特約評論員 沈洪溥 (作者係經濟學博士)

　　近期，國內住房租賃市場明顯呈現出漲幅過快的勢頭。國家統計局公佈的1月CPI數據中，全國範圍內住房租金上漲高達7.1%，大城市漲幅更顯著快於平均數。有人將房租快速上漲歸因于系列調控政策，認為群租禁令、外地限購等措施是直接推手，並就此得出調控罪大惡極的結論。這顯然是錯誤的。

　　必須看到，群租禁令是規範市場秩序的必要手段，外地限購也未根本改變租賃市場短期供求關係。因此，即便取消調控政策，也未必能使房租立即回落到昔日水準。綜合來看，近期房租快速上漲仍視作住房市場結構性矛盾的反映。這需要針對市場短期矛盾和中長期痼疾，利用多種手段加以解決。

　　房租本身是供求關係的反映，快速上漲是局部區域、短期內市場供不應求的結果。春節前後的租金快速上漲，不能忽視時間因素的助推效應：一方面，春節假期結束以後，外地務工人員集中返回工作地，自然而然地形成租賃需求集中釋放；另一方面，由於近來通脹預期較強，過去幾年的房屋租金漲幅也顯著低於住宅價格漲幅，租賃房源提供者也希望借合同重新簽訂的機會，試探性提高租金價格。上述兩方面因素共同造成了住房租金快速上升的情況。

　　當然，在供求因素之外，由於部分地區二手房交易市場受到政策打壓，成交極為清淡，也有少數房地産仲介從業人員利用租房市場信息不對稱的特點，人為地操縱熱點地段租金價格快速上漲，惡意製造市場恐慌氣氛，直接導致住房租賃市場的動蕩結果。

　　當前，如果對住房租金快速上漲的問題處理不及時，到6-7月畢業生就業時節，結果將更難預料。因此，需要將之作為社會管理的重要問題對待。

　　一是要重點打擊不法仲介惡意壟斷租賃信息、哄抬租賃價格的行為。隨著系列調控政策的落實，我國房地産仲介行業盲目發展、無序競爭的現實暴露得更加充分，房地産仲介行業已經成為“産能”嚴重過剩的典型行業。經驗表明，無論氾濫的群租行為也好，居間吃差價的行為也罷，乃至參與新房市場炒作“樓花”、哄抬價格的交易活動等，我國房地産市場的亂象幾乎都和房地産仲介行業不規範的經營行為相關。為避免被市場快速淘汰的命運，部分仲介門店正將房屋租賃業務當作“救命稻草”。有關部門應考慮對不法仲介的違規行為重點打擊，同時鼓勵具備公信力的網絡平臺發育，共同簡化中間環節和降低居間成本。

　　二是考慮通過更嚴厲的調控措施壓低住宅售價。近年來我國住宅買賣交易價格漲幅巨大且居高不下，使租售比處於嚴重不合理水平，抑制了相當數量的空置房進入租賃市場。擁有多套住房的業主寄望於以歷史高點價格賣出持有的物業，不願考慮將存量現房投放入租賃市場，投機需求無法向投資轉化。對此，降低稅費乃至鼓勵大戶型合租的政策難以産生實際效果。可考慮通過進一步的調控措施，推動住宅二級市場價格快速回落，令租售比儘快回到合理水位，“迫使”部分存量房轉化為租賃市場供給。

　　最為重要的，是儘快放開有條件的單位自建房市場，擴大公租房供給管道。過去，廉租房制度主要針對本地戶籍居民，而公租房則主要用於解決“夾心層”需求，這兩類政府主導的保障房建設週期長、見效慢、機制不透明，難以有效對接民眾住房需求。近十多年來，所謂“房改”最大的弊端，就是將有條件的企事業單位趕出了住宅建設市場，致使開發企業依託資質形成區域壟斷。如今，我國房地産市場集中度低、發展不平衡、結構不合理、運作不透明的問題日益突出，市場亂象頻頻，供給主體過少是痼疾所在。因此，應考慮恢復單位自建房功能，大力倡導和鼓勵有條件的企事業單位通過購買、合資建設等途徑，向本單位職工以租售等方式提供價格合理的住房。只有擴大有效供給，才能滿足需求，價格才能回落。

　　過去幾年，自上而下的政府部門總圍繞購買需求，嘗試通過多種手段操作調控政策，其成效不彰已成共識。而今租房市場調控的必要性和緊迫性日益突出，以此為突破口，多管齊下、綜合治理的思路應受到足夠重視。