全國樓市成交量或降一成

　　“國八條”將使更多城市限購動真格

　　全國樓市成交量或降一成

　　截至2月20日，已有多個城市出臺包括限購細則在內的一系列措施落實樓市調控“國八條”。專家認為，限購政策將在更多城市實施，嚴格執行“限購令”的城市全年交易量同比將萎縮兩到三成，全國整體成交量或降一成左右，房價存在下調的壓力，但全線大幅降價的情況難以出現。

　　多個城市推出各樓市“限購令”

　　截至目前，全國已有北京、上海、廣州、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽和長春等多個城市陸續推出各種版本的樓市“限購令”。與其他城市要求非本市戶籍居民在當地納稅或社保年限須超過1年不同，北京設定為5年，上海為2年，北京版“限購令”被網友稱為“史上最嚴”。按照相關要求，近期可能還會有幾十個城市將密集推出房地産限購政策。

　　據申銀萬國測算，由於政策力度超預期，且北京外地人購房比例達到40%，預計限購政策出臺將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內交易量大幅下跌。但由於市場供給不足，庫存處於低位，預計北京全年價格下調壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。各地政策出臺的鬆緊程度取決於本地房價上漲壓力和土地財政的依賴度，整體來看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國政策差異化明顯，預計整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價格基本與去年同期持平，部分限購嚴格且供給充足的二線城市房價存在下調的壓力。

　　中金公司則估算認為，若全國有40個大中城市採取全市範圍限購方案，全國成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對主城區限購，全國住房成交量下降應當在9%-18%之間。另外，考慮到政策執行過程中會打折扣及市場規模繼續增長，實際影響可能低於上述預期，預計2011年全國商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降1/3，二線城市約下降1/4。

　　據中原地産統計，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數量2月以來都大幅度下降，業主開始惜售，購房客戶開始觀望。該機構研究人員瞿安新預計，五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達到1月的兩成水平。

　　需求減少將迫使開發商降價

　　據上海永慶房屋研展部統計，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環比1月下半月的4479套，跌幅達89%，一手住宅成交均價環比下跌7%至21220元∕㎡。上海永慶房屋總經理陳史翎表示，2月上半月成交量銳減，既與春節放假有關，也因“限購令”的嚴格推行，限制了高總價、中心城區、大面積三大住宅品類的主要買家——投資客及高端買家的進場。該類産品的買家資金充裕，房産稅、加息對他們的影響不大，但“限購令”的出臺，使他們無法再將房地産作為資産配置的手段。

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，“限購令”主要是抑制投資投機需求，相對剛性需求來説必然會增加市場供應，而在緊縮的信貸政策下，開發商資金壓力會越來越大，降價回籠資金是他們的必然選擇。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭稱，目前的調控政策已“階段性見底”，接下來購房者要觀望一段時間，預計2-3月間各地商品住宅成交量將持續低迷，最快房價在二季度會觸底，同比增幅將出現負增長。

　　購房成本越來越高

　　新春伊始，樓市調控政策更趨嚴厲，買房成本也越來越高。

　　自2月9日起中國人民銀行再次上調人民幣存貸款利率，這也是過去4個月來第三次加息，而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續增加。另外，春節後個人住房貸款業務也已全面收緊，儘管各大銀行沒有明確宣佈取消首套房貸“85折”優惠利率，但在實際辦理中已很難申請到。

　　據測算，在連續加息三次後，5年期以上貸款利率由5.94%提高至6.60%，優惠利率再取消，貸款成本的增加更為明顯。以20年期100萬元等額本息的房貸為例，按8.5折優惠利率計算，三次加息後月均還款額由6626.66元提高至6941.15元，每月還款額增加314.49元；按基準利率計算，三次加息後月均還款額由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按現行貸款利率計算，房貸利率8.5折優惠和基準利率間，每月還款額相差573.57元。現在貸款比四個月前貸款月供要多出八九百元。

　　楊紅旭認為，以每月增加的貸款計算，取消“85折”優惠利率對購房者來説相當於又上調了4次貸款利率，一次性加息100個基點。利率優惠取消和持續加息，二者疊加大幅增加了購房成本，由此必然抑制部分首次置業需求。在嚴格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機需求將被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能會導致今年上半年樓市出現異常低迷的情況。

　　新華社記者 葉鋒 魏宗凱

　　(據新華社上海2月21日電)