京國八條被指意在控人 專家稱限購不可能長久

　　《中國經濟週刊》記者 孫維晨I北京報道

　　亂市用重典。

　　2月16日下午，北京市政府對外公佈最新房地産調控15條細則。市場的猜測再次被驗證。被稱為京版“國八條”的調控政策，其嚴厲程度超出了一般人的想象。

　　密不透風的北京調控

　　京版“國八條”規定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　一位接近住建部的房地産業人士向《中國經濟週刊》表示：“北京的限購令是國八條的延伸，比國八條更加具體和系統，更具操作性。該項政策應該可以穩定北京房價，遏制投機和投資行為。限購、限貸、嚴格納稅等體現了北京市政府對調控房價的決心。北京的嚴厲政策對其他城市具有表率作用。”

　　今年1月國八條出臺以來，除廈門、海口、福州、太原等持續限購的城市外，目前已有北京、濟南、昆明、上海、成都4個城市出臺新的限購政策。

　　濟南的限購政策要求各商業銀行貸款購房首付款比例為30%及以上；貸款購買第二套住房付款比例不低於50%，並停發第三套房貸。從2011年2月12日至12月31日，濟南本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區範圍內新購一套新建商品住房。

　　昆明的限購令規定，該市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在規定範圍內只能新購買一套商品住房，包括新建住房和二手房，以及達到上市條件的經適房。各商業銀行停發第三套房貸。對不能提供一年以上當地納稅證明或社保證明的非昆明戶籍居民，停發房貸。

　　與北京同為一線城市的上海，亦推出九條措施實行限購。政策暫定在上海已有1套住房的該市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前兩年內在該市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非該市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在上海已擁有2套及以上住房的該市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非該市戶籍居民家庭、不能提供兩年內在該市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非該市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

　　成都的政策則相對寬鬆：從2月15日起在成都市主城區暫時實行住房限購措施。成都市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套住房的，可以再購買第二套住房，暫停購買第三套住房。外地戶籍居民家庭在成都市主城區無住房的，可憑成都市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區購買1套住房，暫停購買第二套住房，不能提供成都市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區購房。

　　上述人士認為，對比上述新增限購城市可看出，北京的限購政策最為嚴厲，不僅有限購政策，還有完善保障房、廉租房，健全約談問責機制以及嚴格信貸差異和加強稅收徵管以及強化輿論引導等手段。“特別是一再強調加大保障房和廉租房建設力度，以此增加住宅供給從而抑制高房價。不過，關於5年的期限問題，北京可能還會出臺更詳細的説明予以執行。”

　　該人士表示：“目前北京購房者中大約有25%~30%為外地購房者，其中大約一半具有投資和投機趨向。這部分需求被控制後，預計短期內北京的房價將停止上漲，交易量會明顯下降。”

　　央行貨幣政策委員會委員李稻葵表示，北京市房地産調控15條細則中，最猛的是限購令，其效果應該會比較快地顯現。北京房地産市場非常可能出現比較長的有價無市的相持期，因為開發商不差錢，不見得願意降價。

　　專家稱限購令不可能長久

　　此前，無論在國家還是地方的房地産調控政策中，都適當為剛性需求以及改善性需求留出通道。

　　北京之前的房地産調控政策中，政府僅使用差別化的信貸政策和嚴厲的稅收政策調控房價。即便多次調控，北京獨特的區位地理環境仍使房屋價格一直居高不下。

　　來自市場的眾多反饋認為，北京本次用連續本地納稅和繳納社保時長5年的條件來限制購房已經體現出淡化剛性需求的含義。有觀點認為，京版“國八條”已將未滿5年納稅投保的剛性需求行政性地變為“無需求者”。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強認為，北京的樓市限購令提高了購房門檻，是臨時性、行政性的措施，或將不會長久。陳國強分析説，提高外地人購房門檻，雖然初衷是抑制投機，在短期內樓市的成交量、價格會有一定程度的下降，但是也排斥了一部分剛性需求，誤傷了一部分計劃買房者。從長遠看，限購令是不可能長久實施的。

　　鏈家地産副總裁林倩認為，外地購房者在市場不好時往往以剛性需求為主，市場回暖後則表現為投資及過度消費型為多，這也説明當前市場的火熱與外地人的非剛性需求介入交易市場過多有關。京版“國八條”不僅保護了以升級置業為目的購房的改善性需求，換房所産生的新增有效房源也緩解了市場的供求不平衡。同時，投機需求手中“余糧”少則再次介入新增交易的機會也會大大降低。

　　我愛我家集團副總裁胡景輝表示，京版“國八條”一方面可以充分制約北京樓市的投機購買；另一方面，可能是政府考慮到房地産市場增加供應的週期較長，為延緩實際購房需求而做了進一步的限制。

　　調控意在控“人”？

　　京版“國八條”出臺之前，北京已將限制購車、搖號上牌等手段作為治理擁堵的措施。此外，2010年底北京市民防局局長王永新在接受媒體採訪時亦稱，從今年上半年開始，北京將用半年至一年的時間清退人防工程的散居戶，今後北京的人防工程一律不再住人，人防工程的使用將逐步轉向社會公益性事業。

　　有人認為，北京樓市限購、車市限購以及清退居住在地下空間人群等舉措，不僅意在抑制高房價和治理擁堵，其背後更深遠的意義在於控制進京人口。

　　2月17日，北京房協副秘書長陳志在接受媒體採訪時解釋説：“限定5年在京連續繳納社保、納稅並不是排外政策。這體現出政府希望留住人才在北京長期奮鬥，使這些人才在推動北京發展(香港)的同時，實現個人夢想。”他説，“限購政策主要限制的是投機性需求。如果有人沒有給北京的經濟發展作貢獻，他就是掙了錢就跑來北京炒房，北京房價炒高了他從房地産市場上獲利後再撤走，這對於一直在北京奮鬥的人也不公平。”

　　華遠集團董事長任志強更是在微博上調侃説：“怪不得北京的‘十二五’規劃中沒有人口規劃數，是準備用限購把限人口問題一併解決了吧？外地人中一大批是無社保和無連續納稅證明的中低收入者。有一批是企業納稅的股東們，還有一批給北京帶來財富與消費稅收的非工資性收入者。他們都被排除在外了。”

　　一位中房協高層人士之前曾告訴記者，隨著外來人口流入北京的數量與日俱增，今後北京可能不僅會制定限制高房價措施，還將制定調控外來人口流入的政策。

　　全國房地産經理人聯盟秘書長楊樂渝（)稱，這一調控細則將繼續擠壓北京房地産市場的資源性需求，短期內北京樓市價格會得到有效控制。北京市擁有佔優勢地位的教育、醫療、就業及政府資源，目前外地人購房並不是改善性需求和投資需求，而是以這部分資源性需求為主。北京市的限購令對這種資源性需求的打擊比較大。